Договоры в строительстве и их субъекты.

Договором называется двух- или многостороннее соглашение (сделка) лиц об установлении, изменении или прекращении их гражданских прав и обязанностей.

Договоры наряду с законодательством являются правовой основой хозяйственной деятельности, они буквально пронизывают всю структуру экономических и производственных отношений.

Для строительства характерна особенно значительная роль договорных отношений, так как конкуренция и ценообразование в строительстве имеют место именно на стадии заключения договоров, а не на стадии продажи готовой продукции, как в других отраслях экономики.

Договоры подразумевают наличие следующих составляющих: объектов, субъектов (сторон) и отношений между ними.

Объектами договорных отношений в строительстве являются строительные объекты, т. е. недвижимые объекты основных средств с относящимися к ним оборудованием, мебелью и инвентарем.

Понятие строительных объектов объединяет здания, сооружения, коммуникации, линейные объекты, а также элементы благоустройства и ландшафта.

Договор, как правило, заключается на возведение не отдельного строительного объекта, а комплекса объектов, имеющих общее назначение и возводимых по единому проекту. Такой комплекс называется стройкой.

Для крупных и сложных строительных объектов в договорах могут выделяться их отдельные части (нулевой цикл, строительная часть, технологическое оборудование, инженерные системы и др.), а также отдельные виды выполняемых на стройке работ.

Строительный объект проходит последовательно несколько этапов жизненного цикла:

- прединвестиционный, предпроектный, проектирование, строительство, эксплуатацию и ликвидацию.

На каждом этапе могут быть заключены договоры на соответствующие виды

Основными субъектами договорных отношений в строительстве выступают:

- инвесторы,

- застройщики,

- заказчики,

- проектировщики,

- подрядчики,

- пользователи и другие лица.

Инвестором является лицо, осуществляющее инвестиции в форме капитальных вложений, т.е. вкладывающее средства в строительные объекты в целях получения прибыли или достижения иного полезного эффекта, например, социального или экологического.

Инвестор получает право собственности на готовый объект и может передать его пользователям объектов по окончании строительства. К инвесторам относятся также участники долевого строительства, в том числе многоквартирных домов.

Застройщик - лицо, обладающее правами на земельный участок и обеспечивающее на нем строительство, реконструкцию или капитальный ремонт объектов строительства. Застройщик обеспечивает также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации, подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и др.

Заказчик — лицо, которое осуществляет реализацию проекта. Инвестор (застройщик) может сам выступать в роли заказчика, а может нанимать для этих целей специализированную организацию, которая в этом случае называется инженерной организацией или иногда техническим заказчиком. Одна из важнейших обязанностей заказчика - заключить договор с подрядчиком и проконтролировать его деятельность.

Подрядчик - лицо, которое выполняет работы по договору подряда или государственному (муниципальному) контракту, заключаемому с заказчиком. В строительстве распространена ситуация, при которой один из подрядчиков (генеральный подрядчик) отвечает за строительство объекта в целом, а остальные (субподрядчики) выполняют отдельные виды работ.

Проектировщик (проектная организация) - подрядчик, выполняющий проектно-изыскательские работы, а также обследования объектов, авторский надзор, сопровождение проектов, разработку тендерной документации. Проектные организации часто также работают по договору субподряда.

Пользователи - лица, использующие вещные права на строительные объекты и выполняющие функции по содержанию этих объектов в период эксплуатации. К ним относятся собственники и наниматели жилых помещений, товарищества собственников жилья, управляющие организации, а также предприятия и организации, ведущие основную деятельность на построенных объектах.

Помимо перечисленных к субъектам строительной деятельности относятся также учреждения:

- выполняющие экспертизу проектов и результатов инженерных изысканий,

- органы, выдающие разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию,

- органы государственного строительного надзора,

- организации, осуществляющие эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения,

- органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество,

- суды, банки, страховые компании, инвестиционные фонды, риелторские конторы и др.

Некоторые из этих субъектов (обычно государственные органы власти и органы муниципального самоуправления) действуют без договора, в силу законодательно приданных им функций.

Остальные субъекты заключают договоры в обычном порядке.