Определение рыночной стоимости сравнительным подходом

Методы сравнительного подхода:

- метод сравнительной единицы (сравнения продаж);

- метод валового рентного мультипликатора.

Наиболее предпочтительным, по мнению Оценщика, в рамках сравнительного подхода является метод сравнительной единицы, поскольку рынок жилой недвижимости г. Печора достаточно полно представлен в открытых источниках информации частными объявлениями.

Учитывая объем и качество имеющейся информации, для определения рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода был использован метод сравнения продаж.

Этапы применения сравнительного подхода к оценке:

- выбор и описание объектов-аналогов;

- выбор единицы сравнения;

- выбор элементов сравнения и расчет корректировок;

- расчет рыночной стоимости объекта оценки.

Выбор и описание объектов-аналогов

Объекты-аналоги для дальнейшего расчета выбраны по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей по трем уровням:

−     функциональное;

−     конструктивное;

−     параметрическое.

Функциональное сходство характеризует сходство в назначении, т.е. способность выполнять одинаковые функции (операции, действия, процессы).

Конструктивное сходство разделяются на близкое (или практически идентичное) и конструктивно подобное.

Параметрическое сходство устанавливается исходя из основных эксплуатационным показателям (количество комнат, площадь и пр.)

 

Для подбора объектов-аналогов был произведен поиск предложений о продаже жилой недвижимости в г. Печора. Согласно анализу рынка (раздел 7 отчета об оценке) на дату оценки АН «Гарант» [1] к продаже предлагалось всего 7 двухкомнатных квартир, 4 из которых располагались в непосредственной близости к объекту оценки, и 3 – были расположены на этажах, выше 1-го. Предложений по двухкомнатным квартирам у других операторов отсутвовали. В результате были выбраны объекты, наиболее близкие к объекту оценки по функциональному, конструктивному и параметрическому сходству (двухкомнатные картиры расположенные на Печорском пр-те, на этажах выше 1-го). Перечень и описание объектов-аналогов представлены в таблице 8.1.

Табл. 8.1. Перечень и описание объектов-аналогов

Наименование показателя	Объект оценки	Объект-аналог №1	Объект-аналог №2	Объект-аналог №3
Адрес	г. Печора, Печорский пр-т, 84, кв. 93	г. Печора, Печорский пр-т	г. Печора, Печорский пр-т, д.79	г. Печора, ул. Гагарина
Передаваемые права	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Общая площадь, кв. м	39,5	50,4	48,0	57,0
Кол-во комнат	2	2	2	2
Этаж/этажность	4/5	2/5	3/5	4/5
Цен, руб.	-	1 200 000	950 000	1 050 000
Цена 1 кв. м	-	23 810	19 792	18 421
Факт сделки	-	Предложение	Предложение	Предложение
Дата предложения	май.09	май.09	май.09	май.09
Материал стен		Панель	Кирпич	Панель
Наличие коммуникаций	Отопление, электричество, канализация, вентиляция, слаботочные сети	Отопление, электричество, канализация, вентиляция, слаботочные сети	Отопление, электричество, канализация, вентиляция, слаботочные сети	Отопление, электричество, канализация, вентиляция, слаботочные сети
Состояние	Требуется косметический ремонт	Требуется косметический ремонт	Требуется косметический ремонт	Требуется косметический ремонт
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Продавец	-	Собственник (частное лицо)	Собственник (частное лицо)	Собственник (частное лицо)
Контактная информация	-	http://pechora.olx.ru/2-iid-26621202	Силин Михаил Петрович, тел.: 89129579166 88214234901, e-mail: soldatc7@rambler.ru	Тел.: 8-912-954-96-09, E-Mail: smetanin08@yandex.ru
Источник информации	-	http://pechora.olx.ru/2-iid-26621202	http://pechora.olx.ru/2-iid-24990601	http://domkomi.ru/realestate/object.php?id=2473
Рис.	-	8.1.	8.2.	8.3.

 

Рис. 8.1. Объект-аналог №1

Принт-скрин интернет-страницы с объявлением

 

Рис. 8.1. Объект-аналог №2

Принт-скрин интернет-страницы с объявлением

Рис. 8.1. Объект-аналог №3

Принт-скрин интернет-сстраницы с объявлением

 

Выбор единицы сравнения

Согласно анализу рынка показательмен цены является 1 кв. м общей площади жмлого помещения (квартиры). Таким образом, для дальнейших расчетов единицей сравнения является цена 1 кв. м общей площади.