Определение величины корректировки по элементу сравнения «Локальные факторы местоположения»

С учетом имеющихся рыночных данных, величина корректировки на район города определена методом парных продаж (см. Таблица 13).

В результате анализа рынка были выявлены данные о продажах квартир, единственным существенным отличием в характеристиках которых являлось отличие по элементу сравнения «Локальные факторы местоположения», аналогичное отличию объекта-аналога от объекта оценки (в части объекта оцениваемого права).

Таблица 13. Расчет значения корректировки по элементу сравнения
«Локальные факторы местоположения»

№ п/п	Наименование параметра	Результаты расчетов
		Объект парных продаж 1	Объект парных продаж 2
1	2	3	4
1	Источник информации	Газета «ХХХ2», тел. ХХХ1	www.ХХХ1, тел. ХХХ2
2	Дата публикации объявления	ХХ.ХХ.20ХХ	ХХ.ХХ.20ХХ
3	Значение рассматриваемого фактора (локальные факторы местоположения)	отсутствует	имеется (кратко описать)
4	Цена предложения, руб. (НДС не облагается)	1 800 000	1 764 000
5	Общая площадь, кв.м.	45	42
6	Цена, приведенная на единицу сравнения (1 кв. м. общей площади), руб. (цена предложения, без НДС), [строка 4 ÷ строка 5]	40 000	42 000
7	Значение корректировки, [по строке 6: ((столбец 3 - столбец 4) ÷ столбец 3)]	-0,05

 

Таблица 14. Шкала корректировок по элементу сравнения
«Локальные факторы местоположения»

№ п/п	Значение фактора "Локальные факторы местоположения" для объекта-аналога	Значение корректировки цены объекта-аналога
1	Отсутствует	0%
2	Имеется	-0,05

Обоснование схемы согласования скорректированных цен объектов-аналогов (приведенных на единицу сравнения - 1 кв.м общей площади)

В результате проведенной корректировки цен объектов-аналогов, разброс цен (приведенных на единицу сравнения - 1 кв.м общей площади) существенно сократился, что указывает на корректность проведенной процедуры.

В целях улучшения качества результата, Оценщик полагает возможным определить скорректированную величину стоимости объекта оценки (права), приходящейся на 1 кв.м. общей площади объекта оцениваемого права (жилого помещения (квартиры)), как средневзвешенную величину (см. Таблица 15, графа 15).

Результат применения сравнительного подхода

Величина стоимости объекта оценки, полученная в рамках сравнительного подхода составила:

1 920 406 (Один миллион девятьсот двадцать тысяч четыреста шесть) рублей
(НДС не включает)

 

Таблица 15. Расчет стоимости объекта оценки (в рамках сравнительного подхода)

№ п/п	Пояснение к краткому наименованию параметру, порядок его определения	Результаты расчетов
		Объект оценки	Объект-аналог 1	Объект-аналог 2	Объект-аналог 3
1	2	3	4	5	6
1	Цена, приведенная на единицу сравнения (1 кв. м. общей площади), руб. (цена предложения, без НДС) (см.: Таблица 7)		45 000	43 000	35 000
2	Значение корректировки на снижение цены в процессе торга (см.: Таблица 8)		-0,09	-0,09	-0,09
3	Скорректированная цена, приведенная на единицу сравнения, руб., [строка 1 × (1 + строка 2)]		40 950	39 130	31 850
4	Значение корректировки по элементу сравнения «Район города» (см.: Таблица 10)		0%	0%	17%
5	Скорректированная цена, приведенная на единицу сравнения, руб., [строка 3 × (1 + строка 4)]		40 950	39 130	37 158
6	Значение корректировки по элементу сравнения «Тип здания» (см.: Таблица 12)		0%	11%	11%
7	Скорректированная цена, приведенная на единицу сравнения, руб., [строка 5 × (1 + строка 6)]		40 950	43 602	41 405
8	Значение корректировки по элементу сравнения «Локальные факторы местоположения» (см.: Таблица 14)		0%	-5%	0%
9	Скорректированная цена, приведенная на единицу сравнения, руб., [строка 7 × (1 + строка 8)]		40 950	41 526	41 405
10	Значение общей корректировки объекта-аналога [абсолютная величина от: ((строка 9 – строка 1) ÷ строка 1)]		0,09	0,03	0,18
11	Ранг общей корректировки объекта-аналога, [номер в упорядоченном по убыванию ряде по строке 10; наибольшему значению общей корректировки присваивается ранг «1», следующему по убыванию значению общей корректировки присваивается ранг «2» и т.д.]		2	3	1
12	Сумма рангов, [сумма столбцов 4 и 5 и 6 по строке 11]		6
13	Вклад ранга (весовой коэффициент), [строка 11 ÷ сумма рангов (указана в строке 12)]		0,333	0,500	0,167
14	Вклад скорректированных цен объектов-аналогов, приведенных на единицу сравнения, в результат оценки (на 1 кв.м общей площади) стоимости объекта оценки, руб., [строка 9 × строка 13]		13 650	20 763	6 901
15	Величина стоимости (на 1 кв.м. общей площади объекта оцениваемого права) объекта оценки (НДС не облагается),руб., [сумма столбцов 4 и 5 и 6 по строке 14]	41 314
16	Общая площадь квартиры, кв.м	45
17	Результат применения сравнительного подхода к оценке стоимости объекта оценки, руб. (НДС не включает), [строка 15 × строка 16]	1 859 116

 

VI.1.2. Доходный подход

Согласно п. 13 ФСО №1, доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Также, согласно п. 21 ФСО №1, доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

С учетом доступной на рынке недвижимости информации, наибольшее затруднение у Оценщика, в данной процедуре вызывает корректное прогнозирование расходов и их взаимосвязь с доходами, поскольку:

-   уровень арендных доходов от сдачи квартиры внаем во многом определяется уровнем предоставляемых удобств, в т.ч. качеством отделки помещений, сантехники, мебели и проч.;

-   для получения стабильного дохода необходимо поддержание этих удобств на требуемом рынком уровне;

-   ухудшение качества удобств зависит от арендатора, и прогнозируется сложно;

-   практика взаимоотношения арендодателя и арендатора, как правило, не позволяет получить надлежащую компенсацию за ухудшение качества удобств;

-   заранее определить сумму и срок осуществления расходов на поддержание уровня удобств квартиры практически невозможно.

Таким образом, Оценщик считает обоснованным отказаться от применения доходного подхода к оценке объекта оценки.

 

 

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ

Согласно п. 6 ФСО №1, итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Поскольку в рамках определения стоимости объекта оценки, Оценщиком был использован только сравнительный подход к оценке (от применения затратного и доходного подходов к оценке Оценщик обоснованно отказался), результат его применения и является итоговой величиной рыночной стоимости объекта оценки.

Также, согласно п. 16 ФСО №3, в отчете об оценке итоговое значение стоимости после согласования результатов применения подходов к оценке может быть представлено в округленной форме по правилам округления.

 

Таким образом, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на дату оценки составила (округленно до тысяч рублей по правилам математического округления):

1 859 000 (Один миллион восемьсот пятьдесят девять тысяч) рублей
(НДС не облагается [3])

[1] Контактное лицо Агеева Елена, тел. 8(82142) 3-10-16.

[2] А.А. Марчук, Е.А. Бутова, «Скидки на торг: реалии кризиса», http://www.appraiser.ru/UserFiles/File/Guidance_materials/skidka_na_torg.pdf

[3] Согласно пп. 22 и 23 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса Российской Федерации, налогом на добавленную стоимость не облагаются сделки, связанные с реализацией жилых домов, жилых помещений и долей в них, а также операции по передаче доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир.