Правовые основы инвестиционной деятельности.

Инвестиционная политика. Современная политика направлена на финансирование проектов имеющих минимальные сроки осуществления и способных принести максимальную прибыль. Приоритетном является финансирование таких проектов, которые могут создать конкурентно-способную продукцию, имеющую сбыт на внутреннем рынке (например, жилищное строительство)

 

Инвестиционный проект - это совокупность организационно-технических и финансовых мероприятий направленных на новое строительство. Это планирование и обоснование экономической целесообразности, объема и срока осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая документация, разработанная в соответствии с законодательством РФ.

 

Планирование в управлении проектами предполагает определение вида и объема действий в течение определенного промежутка времени.

 

Планирование – это:

- процесс управления,

- расчет эффективности,

- технико-экономическое обоснование предполагаемых инвестиций,

- разработка очередности технологических процессов,

 

Обоснование инвестиций - это тоже этап предпроектных работ, служит основанием для принятия решений по проекту в целом:

- для выявления экономической эффективности;

- технической возможности

- экологической доступности;

- коммерческой целесообразности;     

 - мощности предприятия;

Для обоснования инвестиций сопоставляются показатели:

Площадь территории	Га.
Площадь застройки сооружения	м. кв
Общая площадь объекта	м.кв
Коэффициент застройки                                                                 (отношение общей площади к площади территории)	К
Внутриквартальные дороги	Га
Объемы земляных работ	М3
Затраты по аренде земельного участка	Руб.

Ставки арендной платы (выкуп права на землю) рассчитываются исходя из кадастровой стоимости, которая разбита на 1600 кадастровых квадрата и каждый квадрат имеет свою базовую цену:

Минимальная цена за Га 1800 руб.; (в год)

Средняя цена за Га 180 тыс. руб.

Максимальная цена за Га 900 тыс. руб.

К обоснованию прилагается рабочий документ, Бизнес-план, при составлении  которого, планируется процент распределения инвестиций по видам работ от средней стоимости строительно-монтажных работ

Разрешительная и проектная документация                      14 %

Подготовка территории                                                                 3%

Отрывка котлована                                                                         до 5 %

Подземная часть здания                                                               6 %

Строительная коробка                                                                         30 %

Инженерия (лифты, бойлер, электрика)                                                                                      10 %

  Крыша, кровля                                                                                 2,5 %

Благоустройство, дороги, автостоянки                             3 %

Планирование затрат на инфраструктуру                            20 %

 

Принцип планирования инвестиционного проекта.

Планирование – еще один из важных процессов управления проектом. Планирование определяет всю деятельность проекта во времени.

В проекте планируется все, что подлежит учету, контролю, анализу и регулированию. Это непрерывный процесс определения наилучшего способа действий для достижения поставленных целей.

Для управления проектом необходимо знать его планируемые  совокупные характеристики, показатели:

- функциональное назначение проекта;

-  стоимость проекта;

- объемы работ;

- продолжительность работ – сроки начала и окончания работ;

При планировании рассматриваются технические, коммерческие, финансовые экологические, социальные и организационные аспекты.

Этап формирования градостроительной документации

Градостроительная документация является системой взаимосвязанных документов и служит основанием для составления прогнозов и основой для разработки проектов

Градостроительная документация - это система видов и стадий проектирования, которая обеспечивает разработку градостроительных прогнозов и размещение инвестиций. Основополагающим градостроительным документом является Генеральный план.

Градостроительное обоснование размещения объекта предопределяет предпроектную, архитектурно-строительную проработку в виде графических и текстовых материалов - размещение (привязка) объекта на земельном участке).

Градостроительная документация предусматривает разработку двух стадий, подлежащих обязательному рассмотрению, обсуждению, согласованию и утверждению. Это предпроектная подготовка градостроительной документации.

Количество стадий проектирования зависит от сложности градостроительной ситуации, архитектурной, инженерной и прочих особенностей объектов.