Понятие недвижимости и рынка недвижимости. Их особенности. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

Недвижимость по ГК РФ ( недвижимое имущество, права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом) – все объекты, являющиеся товаром, которые связаны с землёй так, что их перемещение в другое место невозможно без разрешения и утраты потребительской стоимости.

Объект недвижимости (ОН)→собственность → регистрация →право

                  ↓                                   ↓

основа экономических отношений основа правовых отношений в гос-ве

В этом определении зафиксированы 3 ипостаси недвижимости:

· это физические объекты неразрывно связанные с землёй и сама земля

· это особый товар – собственность гос-ва и граждан, определяющая экономические отношения

· это объект права, определяющий основополагающие правовые отношения в гос-ве.

Недвижимость может иметь:

· неотъемлемые части, существенные – которые не могут быть отделены от неё без ущерба;

· принадлежность, являющуюся движимыми вещами, связанные с недвижимостью общим назначением.

  Перечень ОН приведён в статье 130 ГК РФ и к ним относятся:

· земельные участки

· участки недр

· водные объекты

· леса

· здания

· жилые и нежилые помещения

· предприятия, как имущественные комплексы

· подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, космические объекты.

Рынок недвижимости – определённый набор регулирующих механизмов, посредствам которых передаются права на собственность, и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Это сложная структура, цель которой обеспечить передачу прав собственности от продавца покупателю.

 

Особенности недвижимости, как собственности:

1. она является особым видом товара, способна приносить доход – особенность недв-ти, явл-ся важным средством труда, служит основой производительных сил гос-ва и отдельных предпринимателей;

2. длительность создания и использования, большая стоимость;

3. неравномерные денежные потоки: инвестиции в недв-ть требуют неравномерных затрат в течении её создания и существования; первоначальные денежные потоки отрицательны в период разработки и сооружения недв-ти; в период эксплуатации денежные потоки изменяются с отрицательной величины на положительную, т.к. недв-ть начинает приносить доход. За жизненный цикл объектов недв-ти (ОН) возможные дополнительные затраты на обновление и реконструкцию отрицательны. Крупную сумму можно получить при продаже недв-ти.

4. Износ зданий и сооружений. С течением времени относительная стоимость зданий и сооружений снижается из-за изнашиваемости, воздействия окружающей среды, изменений технологий строительства и других факторов. Для недв-ти характерен экономический (внешний) износ.

5. Потенциальный рост стоимости земли. В связи с тем, что это дефицитный природный ресурс, а также за счёт постоянно осуществляемых затрат обустройство земельных участков.

6. Гибкие условия финансирования:

· Участие в кач-ве источников финансовых, как собственны, так и заёмных средств.

Для расчётов по недв-ти характерны различные сложные варианты:

· Долевое участие

· Ипотечное кредитование

· Сложные, растянутые во времени расчёты, начисления сложные %.

7. раздельные юридические права. Недв-ть может быть объектом полной и неограниченной собствен-ти, может сдаваться в аренду с разделением прав на отдельные её части, может использоваться основой для ренты, может быть обременена залоговыми обязательствами.

8. Риск и неопределённость сделок с недв-тью. Т.к. недв-ть нельзя принести на рынок, подтверждение её существования, стоимости и правовых оснований требует тщательной инспекции, проверки как самого объекта, так и правовой документации на него.

Особенности рынка недв-ти:

1. Локализован, т.к. ОН неразрывны с землёй и подвержены воздействию физической среды. Все участки земли дифференцированы и уникальны.

2. Сегментирован по интересам, пользователям и т.д., т.е. имеет различные области, связанные с различными интересами пользователей. Сегментация рынка недв-ти проходит по ряду признаков:

· По направлению использования: объекты жилого, промышленного, коммерческого и другого назначения,

· По географическому признаку, каждый территориальный район представляет собой отдельную область рынка недв-ти,

· Деление по цене, покупатели дорогих ОН не пересекаются с покупателями дешёвых ОН,

· Деление по кач-ву продукта, по степени готовности,

· По типу прав собственности: купля-продажа, аренда, права на недра, сервитуты, рента, и т.д.

3.  персонализирован, т.к. сделки недв-тью носят частный характер, цена сделки устанавливается не в результате взаимодействия большого числа покупателей и продавцов, а в следствии индивидуальных переговоров. Цены на недв-ть в связи с этой особенностью и уникальностью каждого объекта имеют большой разброс и вызывают необходимость индивидуального обоснования, с чем связано возникновение особого вида предпринимательской деятельности по оценке недв-ти.

4. низкая эластичность предложения, она определяется привязанностью ОН к местоположению, длительностью создания и эксплуатации, высокой стоимостью. Предложение медленно реагирует на спрос.