Основные тенденции на рынке коттеджного строительства в России

1. Вследствие кризиса по состоянию на 2016 год отмечается сокращение предложения в сфере элитных коттеджных поселков, что связано с очень высоким ростом цен на высококачественные материалы и импортную технику;

2. Покупателей больше не интересуют готовые предложения «под ключ» — многие предпочитают приобретать коттеджи без отделки, в дальнейшем решая вопрос о внутреннем оформлении самостоятельно;

3. Общая площадь приобретаемых коттеджей также значительно снизилась. Сегодня покупатели предпочитаются не слишком большие дома — наиболее популярными типами коттеджей являются объекты с площадью в пределах от 150 до 250 квадратных метров;

4. Люди предпочитают не связываться с пусть даже с перспективными, но все еще недостроенными объектами, вкладывая свои деньги во вторичный рынок. Здесь ситуация для покупателя намного лучше: объем предложений многократно превышает спрос, а цена на вторичную недвижимость постепенно снижается несмотря на общую тенденцию к росту;

5. С 2015 по 2016 было зарегистрировано рекордно малое количество новых строящихся загородных объектов. Это ограничивает потребителя в приобретении нового коттеджа: приходится обращаться к агентствам недвижимости и выбирать из уже построенных коттеджей или объектов, находящихся на этапе завершения строительства;

6. Кроме цены, потребителей по-прежнему интересуют следующие условия:

ü Удобство расположения;

ü Транспортная доступность;

ü Развитая инфраструктура;

ü Экологическая обстановка;

7. Самый большой покупательский интерес наблюдается к проектам с домовладениями в максимальной степени готовности, обширной инфраструктурой и адекватной ценовой политикой – такие продукты пользуются особой популярностью.

В кризис, учитывая сложности вывода новых поселков и усиливающийся их дефицит, можно говорить о формировании отложенного спроса на качественные проекты.

 

 

План продаж

Старт продаж планируется с мая 2018 г.

 

Политика продаж

1. Продвижение продаж планируется через следующие каналы:

a. Рекламу в сети Интернет, социальных сетях;

b. Рекламу в профильных СМИ, по радио.

2. Ценообразование – по себестоимости продукта с учетом рыночных особенностей конкурентногоспроса.

3. Старт продаж назначен для коттеджей:

a. первой очереди - май 2018 г.,

b. второй очереди – октябрь 2018 года.

4. Окончание продаж планируется для коттеджей:

a. первой очереди - август 2020 г.,

b. второй очереди –сентябрь 2020 года.

План продаж, тыс. рублей

мес / год	1 год	2 год	3 год	4 год
январь			24 585	27 600
февраль			22 770	25 703
март			26 400	23 633
апрель			49 005	21 505
май		19 635	22 770	25 703
июнь		21 578	24 200	27 600
июль		23 100	20 570	25 300
август		19 635	22 605	25 300
сентябрь		21 578	20 570	23 805
октябрь		25 200	24 585
ноябрь		21 735	26 400
декабрь		23 468	22 770
ИТОГО		175 928	307 230	226 148

SWOT анализ

Сильные стороны (Strengths, S)	Слабые стороны (Weaknesses, W)
1. Продуманная инфраструктура поселка: наличие коммуникаций электро-, газо-, водоснабжения; 2. Удобное расположение - в 1,5 кмотносительно транспортной артерии – Новорижского шоссе; 3. Завершенность объекта после сдачи – коттеджи сдаются под черновую отделку; 4. Низкие риски покупателя - кстарту продажстроительство будет находиться в завершающей стадии	1. Высокая цена коттеджа относительно средней цены по рынку (за счет подготовки инфраструктуры объекта, высокой степени завершенности коттеджей в момент сдачи); 2. Разрыв между стартом проекта и поступлением первой выручки составит 1 год и 5 месяцев.
Возможности (Opportunities, O)	Угрозы (Threats, T)
1. Накопление отложенного спроса на рынке недвижимости в кризисный период 2014-2016 гг.; 2. Возрастающая популярность загородного жилья; 3. Дефицит предложения в 2017-2019гг. из-за отсутствия новых проектов коттеджных поселков в Подмосковье в 2015-2016 гг.	1. Рост предложения дешевого загородного жилья; 2. Рост популярности объектов загородного жилья малой площади 90-150 кв.м.

Таким образом, в результате проведенного SWOT-анализа была разработана следующая стратегия:

· Создание коттеджного поселка в наиболее удобной с точки зрения доступности зоне – в пределах 30 км от МКАД, в непосредственной близости от Новорижского шоссе;

· Создание развитой инфраструктуры – электро-, газораспределительных узлов, индивидуального водоснабжения, асфальтированных подъездных путей;

· Минимизация рисков покупателей за счет старта продаж в момент высокой степени завершенности объекта;

· Наличие индивидуальной прилегающей территории для каждого домовладения, а также лесного массива в непосредственной близости от поселка.

 

Инвестиционная привлекательность

Показатель	Описание	Значение
NPV	Стоимость денежных поступлений, приведённых к текущему моменту при ставке 15%, тыс. руб.	42 140
IRR	Ставка, при которой приведенная стоимость данного проекта будет равна нулю	28%
PI	Индекс прибыльности проекта. Если значение меньше 1 проект может быть отклонен. Текущее значение	1,3
PP	Период окупаемости проекта. Период в течении которого вернутся инвестиции	3 года8 мес.

Риски

№ п/п	Риск	Вероятность наступления риска	Степень негативного воздействия риска	Меры по предотвращению риска
1	Рыночные риски
	Сокращение платежеспособного спроса у клиентов	низкая	Ориентация покупателей на более дешевый ценовой сегмент	Проектирование домов в коттеджном оселке меньшей площади с целью снижения стоимости объекта
	Медленное восстановление рынка строительной отрасли	средняя	Отставание от заявленного графика продаж и, как следствие, графика строительства	Проведение маркетинговых акций, направленных на стимулирование продаж «здесь и сейчас» с указанием выгоды клиента от покупки до определенного момента времени
	Необходимость снижения цен из-за высокой конкурентной среды	средняя	Сокращение прибыли от продаж	Проведение рекламных мероприятий (в СМИ, по радио, в сети Интернет), направленных на выделение достоинств коттеджного поселка (транспортная доступность, развитая инфраструктура, высокая степень завершенности объекта, экологически чистый район)
2	Организационные риски
	Рост цен на строительные материалы	средняя	Рост себестоимости объекта	Заключение договоров с поставщиками более дешевых отечественных строительных материалов
	Текучка кадров среди производственного персонала	средняя	Отставание от графика строительства объектов	Заключение договоров с кадровыми агентствами для более оперативного набора рабочих
3	Прочие риски
	Сложности при сдаче в эксплуатацию объектов инфраструктуры поселка	средняя	Отставание от графика строительства,	Получение Технических условий по эксплуатации объектов инфраструктуры, приобретение земельного участка под строительство в собственность в апреле 2017 г.

Приложение

Отчет о прибылях и убытках (P&L), тыс. руб., 2017

Наименование	Реализация помесячно												Итого 2017
	Январь	Февраль	Март	Апрель	Май	Июнь	Июль	Август	Сентябрь	Октябрь	Ноябрь	Декабрь
Выручка от реализации по основной деятельности	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Себестоимость	-	-	-	-	-	685	685	685	685	685	685	685	4 795
Валовая прибыль (убыток)	-	-	-	-	-	-685	-685	-685	-685	-685	-685	-685	-4 795
Коммерческие расходы	-	-	-	-	-	-	-	-	108	108	-	-	215
Управленческие расходы	205	205	205	818	471	471	471	471	471	471	471	471	5 202
Прибыль(убыток) от продаж	-205	-205	-205	-818	-471	-1 156	-1 156	-1 156	-1 264	-1 264	-1 156	-1 156	-10 212
Доходы от участия в других организациях	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Проценты к получению	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Проценты к уплате	-	1 175	1 154	1 134	1 113	1 092	1 071	1 049	1 028	1 006	984	962	11 767
Прочие доходы	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
расходы по амортизации	-	-	-	-	330	328	357	355	353	351	350	348	2 771
Отчисления с ФОТ	62	62	62	141	141	141	141	141	141	141	141	141	1 454
Прочие налоги	-	-	-	-	-	66	66	65	65	65	64	954	1 345
Прибыль(убыток) до налогообложения	-267	-1 442	-1 421	-2 093	-2 054	-2 783	-2 790	-2 766	-2 850	-2 827	-2 695	-3 561	-27 550
Текущий налог на прибыль	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
в т.ч. постоянные налоговые обязательства	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Изменение отложенных налоговых обязательств	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Изменение отложенных налоговых активов	53	288	284	419	411	557	558	553	570	565	539	712	-
Начисленный налог на прибыль	-53	-288	-284	-419	-411	-557	-558	-553	-570	-565	-539	-712	-5 510
Чистая прибыль	-267	-1 442	-1 421	-2 093	-2 054	-2 783	-2 790	-2 766	-2 850	-2 827	-2 695	-3 561	-27 550

 

Отчет о прибылях и убытках (P&L), тыс. руб., 2018-2022

Наименование	2017	2018	2019	2020
Выручка от реализации по основной деятельности	-	149 091	260 364	191 650
Себестоимость	4 795	21 081	29 677	25 390
Валовая прибыль (убыток)	-4 795	128 010	230 687	166 261
Коммерческие расходы	215	730	890	964
Управленческие расходы	5 202	10 543	10 917	11 798
Прибыль(убыток) от продаж	-10 212	116 737	218 881	153 499
Доходы от участия в других организациях	-	-	-	-
Проценты к получению	-	-	-	-
Проценты к уплате	11 767	9 749	6 198	2 276
Прочие доходы	-	-	-	-
расходы по амортизации	2 771	4 047	3 817	3 605
Отчисления с ФОТ	1 454	2 609	3 046	3 299
Прочие налоги	1 345	1 629	1 576	1 523
Прибыль(убыток) до налогообложения	-27 550	98 704	204 244	142 796
Текущий налог на прибыль	-	14 231	40 849	30 318
в т.ч. постоянные налоговые обязательства	-	-	-	-
Изменение отложенных налоговых обязательств	-	-	-	-
Изменение отложенных налоговых активов	-	-5 510	-	-
Начисленный налог на прибыль	-5 510	19 741	40 849	28 559
Чистая прибыль	-27 550	84 473	163 395	112 479