Виды ликвидационной стоимости предприятия

В соответствии с ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости» ликвидационная стоимость – это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Ликвидационная стоимость подразделяется на три вида:

1. Упорядоченная ликвидационная стоимость. Распродажа активов предприятия осуществляется в течение разумного периода времени, чтобы можно было получить высокие цены за продаваемые активы. Для наименее ликвидной недвижимости предприятия этот период составляет около 2-х лет.

2. Принудительная ликвидационная стоимость. Активы распродаются настолько быстро, насколько это возможно, часто одновременно и на одном аукционе.

3. Ликвидационная стоимость прекращения существования активов предприятия (утилизационная). В этом случае активы предприятия не распродаются, а списываются и уничтожаются, а на данном месте строится новое предприятие, дающее значительный экономический либо социальный эффект. В этом случае стоимость предприятия является отрицательной величиной, так как требуются определенные затраты на ликвидацию активов предприятия.

Метод ДДП

Метод дисконтирования денежных потоков или discountedcashflowmethod - один из способов оценки бизнеса, суть которого в вычислении дисконтированной цены финансовых потоков, ожидаемых от оцениваемого имущества (объектов недвижимости) в будущем.

Применяется, когда:

– предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

– имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

– потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

– оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;

– объект недвижимости строится или только что построен.

Расчет ДДП производится по следующему алгоритму:

1. Определяется прогнозный отрезок времени.

2. Прогнозируются объемы прибыли, получаемой от объектов недвижимости в каждый конкретный год (в расчет берется весь период).

В российской практике специалисты по оценке дисконтируют не финансовые потоки (как это предполагается), а доходы:

- чистый поток наличных средств. При условии исключения следующих затрат - налога на землю, на реконструкцию объекта и обслуживание;

- ЧОД. Здесь учитывается, что объект оценки не имеет задолженности ни по одному из направлений;

- прибыль, которая облагается налогом.

Некоторые основные формулы:

ЧОД = ДВД - ОР - Затраты хозяина недвижимости, связанные с поддержанием характеристик;

ДВД = ПВД - Потенциальная потеря средств от «простоя» недвижимости без получения арендных платежей + Прочая прибыль;

Денежный поток (до совершения налоговых выплат) = ЧОД - Расходы на обслуживание займа - Инвестиции в недвижимость + Увеличение долговых обязательств (кредитов);

Денежный поток (после выплаты налогов) = Средства до совершения налоговых платежей - Расходы на выплату подоходного налога по объекту недвижимости.

3. Вычисление общей стоимости реверсии - остаточной цены объекта недвижимости после прекращения потока прибыли.

4. Вычисление ставки дисконтирования.

На Западе ставка дисконтирования вычисляется одним из способов:

- методом кумулятивного построения.

Ставка дисконтирования = Премия, полученная за риск + Безрисковая ставка;

- методом сравнения альтернативных вложений.

- метод выделения.

- метод мониторинга.

Отечественные специалисты по оценке рассчитывают ставку дисконтирования по кумулятивной методике. Это объясняется наибольшей простотой вычисления ставки и возможностью учета текущих рыночных условий.

5. Вычисление цены объекта недвижимости с помощью методики ДДП