Эмиссия газов от очистных сооружений канализации: В последние годы внимание мирового сообщества сосредоточено на экологических проблемах...
Папиллярные узоры пальцев рук - маркер спортивных способностей: дерматоглифические признаки формируются на 3-5 месяце беременности, не изменяются в течение жизни...
Топ:
Когда производится ограждение поезда, остановившегося на перегоне: Во всех случаях немедленно должно быть ограждено место препятствия для движения поездов на смежном пути двухпутного...
Техника безопасности при работе на пароконвектомате: К обслуживанию пароконвектомата допускаются лица, прошедшие технический минимум по эксплуатации оборудования...
Установка замедленного коксования: Чем выше температура и ниже давление, тем место разрыва углеродной цепи всё больше смещается к её концу и значительно возрастает...
Интересное:
Финансовый рынок и его значение в управлении денежными потоками на современном этапе: любому предприятию для расширения производства и увеличения прибыли нужны...
Подходы к решению темы фильма: Существует три основных типа исторического фильма, имеющих между собой много общего...
Средства для ингаляционного наркоза: Наркоз наступает в результате вдыхания (ингаляции) средств, которое осуществляют или с помощью маски...
Дисциплины:
 2020-03-31 |
 301 |
из
5.00
|
Заказать работу |
Содержание книги
Поиск на нашем сайте
|
|
|
|
ДВД – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.
Коэффициент загрузки
Для небольших офисных помещений в центре города загрузка довольно высока (до 100 %).
Для оцениваемого объекта незанятость и потери при сборе арендной платы составят 1 %, следовательно загрузка на уровне 99 %.
Эксплуатационные расходы
Эксплуатационные расходы представляют собой текущие расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости. Они подразделяются на постоянные - величина которых не зависит от степени загруженности здания пользователями (налоги на имущество, страховые взносы, арендная плата за землю), и переменные - зависящие от степени загрузки здания (оплата электроэнергии, воды и др.).
Эксплуатационные расходы определялись на основании анализа расходов по объекту оценки и сопоставимым зданиям.
Налог на здание (на имущество)
Налог на имущество составляет 2,2% от остаточной стоимости имущества.
Для вновь купленного объекта первоначальная стоимость равна цене покупки. За балансовую стоимость объекта примем величину стоимости, полученную по затратному методу.
Коммунальные платежи
На основании анализа данных о коммунальных платежах схожей по функциональному использованию недвижимости зависит от реального валового дохода.
На протяжении пяти лет мы прогнозируем прирост тарифов за электроэнергию и коммунальные услуги на уровне 10% в год.
Управление объектом
Включение этого вида расходов в эксплуатационные издержки связанно с особенностью объекта недвижимости, как источника доходов. Владение недвижимостью, в отличии от владения денежным вкладом в банке, требует определённых усилий по управлению объектом. Независимо от того, собственник ли осуществляет это управление или сторонняя фирма, включая расходы на управление и общие затраты, мы тем самым признаём, что часть валового дохода от аренды создаётся не непосредственно объектом недвижимости, а усилиями управляющего.
Для данного типа объектов расходы на управление составляют 2 % от валового дохода.
Прочие расходы
В данную статью мы включили расходы на рекламу, сбор арендной платы, составление бухгалтерской отчетности, а также непредвиденные расходы Они оцениваются в 2 % от валового дохода.
Определение премии за риск инвестирования в различные объекты недвижимости. Систематический риск – связанный с экономическими и институциональными условиями на рынке.
Таблица 24 - Расчет уровня бета - коэффициента (оптимистичный вариант)
| факторы риска | уровень изменчивости фактора риска | |||||||||||
| низкий уровень | нормальный уровень | высокий уровень | ||||||||||
| 0,50 | 0,63 | 0,75 | 0,88 | 1,00 | 1,25 | 1,50 | 1,75 | 2,00 | ||||
| политические факторы | ||||||||||||
| риск национализации | 1 |
|
|
| ||||||||
| риск экспроприации | 1 |
|
|
| ||||||||
| риск военных действий и гражданских беспорядков | 1 |
|
|
| ||||||||
| коррупция | 1 |
|
|
| ||||||||
| изменение государственной политики | 1 |
|
|
| ||||||||
| социальные факторы | ||||||||||||
| уровень образования и культура населения, потребности | 1 |
|
|
| ||||||||
| структура населения | 1 |
|
|
| ||||||||
| плотность заселения | 1 |
|
|
| ||||||||
| демография | 1 |
|
|
| ||||||||
| общеэкономические факторы | ||||||||||||
| уровень инфляции | 1 |
|
|
| ||||||||
| налоги в области недвижимости | 1 |
|
|
| ||||||||
| финансирование строительства и реконструкции | 1 |
|
|
| ||||||||
| предложение | 1 |
|
|
| ||||||||
| спрос | 1 |
|
|
| ||||||||
| уровень жизни населения | 1 |
|
|
| ||||||||
| состояние и перспективы строительства | 1 |
|
|
| ||||||||
| сроки кредитования | 1 |
|
|
| ||||||||
| процентные ставки | 1 |
|
|
| ||||||||
| условия выделения средств | 1 |
|
|
| ||||||||
| перспективы рынка недвижимости | 1 |
|
|
| ||||||||
| физические факторы | ||||||||||||
| экология | 1 |
|
|
| ||||||||
| географическое положение | 1 |
|
|
| ||||||||
| геология | 1 |
|
|
| ||||||||
| геодезия | 1 |
|
|
| ||||||||
| топография | 1 |
|
|
| ||||||||
| природа | 1 |
|
|
| ||||||||
| сейсмичность | 1 |
|
|
| ||||||||
| технологические решения в области землепользования | 1 |
|
|
| ||||||||
|
|
|
| ||||||||||
| количество наблюдений | 0 | 1 | 15 | 5 | 5 | 2 | 0 | 0 | 0 | |||
| вес | 0 | 0,63 | 11,25 | 4,4 | 5 | 2,5 | 0 | 0 | 0 | |||
| взвешенная сумма | 23,78 | |||||||||||
| количество факторов | 28 | |||||||||||
| оценка коэффициента бета | 0,849 | |||||||||||
| факторы риска | уровень изменчивости фактора риска | |||||||||||
| низкий уровень | нормальный уровень | высокий уровень | ||||||||||
| 0,50 | 0,63 | 0,75 | 0,88 | 1,00 | 1,25 | 1,50 | 1,75 | 2,00 | ||||
| политические факторы | ||||||||||||
| риск национализации | 1 |
|
|
| ||||||||
| риск экспроприации | 1 |
|
|
| ||||||||
| риск военных действий и гражданских беспорядков | 1 |
|
|
| ||||||||
| коррупция | 1 |
|
|
| ||||||||
| изменение государственной политики | 1 |
|
|
| ||||||||
| социальные факторы | ||||||||||||
| уровень образования и культура населения, потребности | 1 |
|
|
| ||||||||
| структура населения | 1 |
|
|
| ||||||||
| плотность заселения | 1 |
|
|
| ||||||||
| демография | 1 |
|
|
| ||||||||
| общеэкономические факторы | ||||||||||||
| уровень инфляции | 1 |
|
| |||||||||
| налоги в области недвижимости | 1 |
|
| |||||||||
| финансирование строительства и реконструкции | 1 |
|
|
| ||||||||
| предложение | 1 |
|
|
| ||||||||
| спрос | 1 |
|
|
| ||||||||
| уровень жизни населения | 1 |
|
|
| ||||||||
| состояние и перспективы строительства | 1 |
|
|
| ||||||||
| сроки кредитования | 1 |
|
| |||||||||
| процентные ставки | 1 |
|
| |||||||||
| условия выделения средств | 1 |
|
| |||||||||
| перспективы рынка недвижимости | 1 |
|
|
| ||||||||
| физические факторы | ||||||||||||
| экология | 1 |
|
|
| ||||||||
| географическое положение | 1 |
|
|
| ||||||||
| геология | 1 |
|
|
| ||||||||
| геодезия | 1 |
|
|
| ||||||||
| топография | 1 |
|
|
| ||||||||
| природа | 1 |
|
|
| ||||||||
| сейсмичность | 1 |
|
|
| ||||||||
| технолоические решения в области землепользования |
|
|
| |||||||||
|
|
|
| ||||||||||
| количество наблюдений | 0 | 0 | 0 | 8 | 14 | 5 | 0 | 0 | 0 | |||
| вес | 0 | 0 | 0 | 7,04 | 14 | 6,25 | 0 | 0 | 0 | |||
| взвешенная сумма | 27,29 | |||||||||||
| количество факторов | 27 | |||||||||||
| оценка коэффициента бета | 1,011 | |||||||||||
Таблица 26 - Расчет уровня бета - коэффициента (пессимистичный вариант)
| факторы риска | уровень изменчивости фактора риска | ||||||||
| низкий уровень | нормальный уровень | высокий уровень | |||||||
| 0,50 | 0,63 | 0,75 | 0,88 | 1,00 | 1,25 | 1,50 | 1,75 | 2,00 | |
| политические факторы | |||||||||
| риск национализации | 1 | ||||||||
| риск экспроприации | 1 | ||||||||
| риск военных действий и гражданских беспорядков | 1 | ||||||||
| коррупция | 1 | ||||||||
| изменение государственной политики | |||||||||
| социальные факторы | |||||||||
| уровень образования и культура населения, потребности | 1 | ||||||||
| структура населения | 1 | ||||||||
| плотность заселения | 1 | ||||||||
| демография | 1 | ||||||||
| общеэкономические факторы | |||||||||
| уровень инфляции | 1 | ||||||||
| налоги в области недвижимости | 1 | ||||||||
| финансирование строительства и реконструкции | 1 | ||||||||
| предложение | 1 | ||||||||
| спрос | 1 | ||||||||
| уровень жизни населения | 1 | ||||||||
| состояние и перспективы строительства | 1 | ||||||||
| сроки кредитования | 1 | ||||||||
| процентные ставки | 1 | ||||||||
| условия выделения средств | 1 | ||||||||
| перспективы рынка недвижимости | 1 | ||||||||
| физические факторы | |||||||||
| экология | 1 | ||||||||
| географическое положение | 1 | ||||||||
| геология | 1 | ||||||||
| геодезия | 1 | ||||||||
| топография | 1 | ||||||||
| природа | 1 | ||||||||
| сейсмичность | 1 | ||||||||
| технологические решения в области землепользования | |||||||||
| количество наблюдений | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 | 3 | 20 | 2 | 0 |
| вес | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 | 3,75 | 30 | 3,5 | 0 |
| взвешенная сумма | 38,25 | ||||||||
| количество факторов | 26 | ||||||||
| оценка коэффициента бета | 1,471 | ||||||||
Несистематический риск – это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты.
Таблица 27 - Расчет уровня несистематического риска (оптимистичный вариант)
| факторы риска | уровень фактора риска | ||||||||||
| низкий риск | средний риск | высокий риск | |||||||||
| 0,5% | 1,00% | 2,00% | 3,00% | 3,50% | 4,50% | 5,50% | 6,00% | 7,00% | |||
| местоположение | |||||||||||
| транспортная доступность | 1 |
| |||||||||
| пешеходная доступность |
| 1 | |||||||||
| наличие и состояние коммуникаций | 1 |
| |||||||||
| размещение объекта в плане города (района) |
| 1 | |||||||||
| примыкающие окружение |
| 1 | |||||||||
| физические характеристики | |||||||||||
| физические параметры |
| 1 | |||||||||
| объемно-планировочные показатели |
| 1 | |||||||||
| качество строительства и эксплуатации | 1 |
| |||||||||
| состояние объекта |
| 1 | |||||||||
| функциональная пригодность и использование | 1 |
| |||||||||
| привлекательность и комфорт |
| 1 | |||||||||
| условия продаж | |||||||||||
| залоги и заклады | 1 |
| |||||||||
| мотивы продавцов и покупателей | 1 |
| |||||||||
| даты известных сделок по аналогам | 1 |
|
| ||||||||
| особые условия сделок | 1 |
| |||||||||
| финансово-эксплуатационные факторы | |||||||||||
| доходы | 1 |
| |||||||||
| ликвидность | 1 |
| |||||||||
| эксплуатационные расходы | 1 |
| |||||||||
| стоимость строительства и реконструкции | 1 |
| |||||||||
|
|
| ||||||||||
| количество наблюдений | 1 | 11 | 7 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | ||
| вес | 0,5% | 11,0% | 14,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | ||
| взвешенная сумма | 25,5% | ||||||||||
| количество факторов | 19 | ||||||||||
| итоговый несистематический риск | 1,34% | ||||||||||
| факторы риска | уровень фактора риска | ||||||||||
| низкий риск | средний риск | высокий риск | |||||||||
| 0,5% | 1,00% | 2,00% | 3,00% | 3,50% | 4,50% | 5,50% | 6,00% | 7,00% | |||
| местоположение | |||||||||||
| транспортная доступность |
|
| 1 | ||||||||
| пешеходная доступность |
|
| 1 | ||||||||
| наличие и состояние коммуникаций |
|
| 1 | ||||||||
| размещение объекта в плане города (района) |
|
| 1 | ||||||||
| примыкающие окружение |
|
| 1 | ||||||||
| физические характеристики | |||||||||||
| физические параметры |
|
| 1 | ||||||||
| состояние объекта |
|
| 1 | ||||||||
| функциональная пригодность и использование |
|
| 1 | ||||||||
| привлекательность и комфорт |
|
| 1 | ||||||||
| условия продаж | |||||||||||
| залоги и заклады |
|
| 1 | ||||||||
| мотивы продавцов и покупателей |
|
| 1 | ||||||||
| даты известных сделок по аналогам |
|
| 1 | ||||||||
| особые условия сделок |
|
| 1 | ||||||||
| финансово-эксплуатационные факторы | |||||||||||
| доходы |
|
| 1 | ||||||||
| ликвидность |
|
| 1 | ||||||||
| эксплуатационные расходы |
|
| 1 | ||||||||
| стоимость строительства и реконструкции |
|
| 1 | ||||||||
| количество наблюдений | 0 | 0 | 0 | 0 | 11 | 6 | 0 | 0 | 0 | ||
| вес | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 38,5% | 27,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | ||
| взвешенная сумма | 65,5% | ||||||||||
| количество факторов | 17 | ||||||||||
| итоговый несистематический риск | 3,85% | ||||||||||
Таблица 29 - Расчет уровня несистематического риска (пессимистичный вариант)
| факторы риска | уровень фактора риска | ||||||||
| низкий риск | средний риск | высокий риск | |||||||
| 0,5% | 1,00% | 2,00% | 3,00% | 3,50% | 4,50% | 5,50% | 6,00% | 7,00% | |
| местоположение | |||||||||
| транспортная доступность | 1 | ||||||||
| пешеходная доступность | 1 | ||||||||
| наличие и состояние коммуникаций | 1 | ||||||||
| размещение объекта в плане города (района) | 1 | ||||||||
| примыкающие окружение | 1 | ||||||||
| физические характеристики | |||||||||
| физические параметры | 1 | ||||||||
| состояние объекта | 1 | ||||||||
| функциональная пригодность и использование | 1 | ||||||||
| привлекательность и комфорт | 1 | ||||||||
| условия продаж | |||||||||
| залоги и заклады | 1 | ||||||||
| мотивы продавцов и покупателей | 1 | ||||||||
| даты известных сделок по аналогам | 1 | ||||||||
| особые условия сделок | 1 | ||||||||
| финансово-эксплуатационные факторы | |||||||||
| доходы | 1 | ||||||||
| ликвидность | 1 | ||||||||
| эксплуатационные расходы | 1 | ||||||||
| стоимость строительства и реконструкции | 1 | ||||||||
| количество наблюдений | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 8 | 9 | 0 |
| вес | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 44,0% | 54,0% | 0,0% |
| взвешенная сумма | 98,0% | ||||||||
| количество факторов | 17 | ||||||||
| итоговый несистематический риск | 5,76% | ||||||||
Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоко ликвидные активы, т. е. Это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата». Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются стальные составляющие – поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.
Безрисковая ставка
| Наименование | Величина | Примечание | |
| Безрисковая ставка (Rf ном) PS. Средневзвешенная доходность к погашению по рублевым государственным облигациям ГКО-ОФЗ | 8,7% | Источник информации: Гарант – справочная правовая система | |
| Rе = Rf + β (Rm - Rf)+Rн | |||
| Наименование показателя | 1 вариант | 2 вариант | 3 вариант |
| Rf - Безрисковая ставка | 8,70% | ||
| β -коэффициент бета | 0,849 | 1,011 | 1,471 |
| Rm - рыночная норма дохода | 13,00% | ||
| Rн - компенсация за несистематический риск | 1,34% | 3,85% | 5,76% |
| Ставка дисконта, Rе | 13,69% | 16,90% | 20,79% |
| Среднее зачение ставки дисконта, Rе | 17% | ||
| Rк - Ставка капитализации (Rк = Rе + Ск) | |||
| Наименование показателя | 1 вариант | 2 вариант | 3 вариант |
| Срок возврата капитала, лет | 5 | 10 | 15 |
| Ставка возмещения капитала %, Ск | 20,00% | 10,00% | 6,67% |
| Ставка капитализации, Rк реал | 37% | 27% | 23,67% |
| Среднее значение ставки капитализации, Rк реал ср | 29,00% | ||
Таблица 32 - Определение стоимости оцениваемого имущества методом капитализации денежного потока
| наименование | ед. изм. | результат |
| доходы. |
| |
| сдаваемое помещение наземной части здания | м2 | 49,1 |
| арендная плата за сдаваемое помещение наземной части здания в год, без ндс | руб./м2 год | 2 286 |
| арендная плата за сдаваемое помещение наземной части здания в год, с ндс 18%. | 2 697 | |
| стоимость аренды наземной части здания помещения, за год | руб./год | 132 423 |
| прочие доходы | руб. | 0 |
| потенциальный валовой доход. | руб. |
|
| потери при сборе арендной платы. | % | 1% |
| итого потери при сборе арендной платы. | руб. | 1 324 |
| действительный валовой доход | руб. | 131 099 |
| операционные расходы |
| |
| постоянные расходы |
| |
| налог на имущество (2,2% от первоначальной восстановительной стоимости - износ) | % | 7492 |
| итого постоянные расходы | руб. | 7492 |
| переменные расходы | руб./год | 13 242 |
| прочие переменные расходы | руб./год | 2 648 |
| итого операционные расходы. | руб. | 23 382 |
| чистый операционный доход. | руб. | 107 717 |
| ставка капитализации, % | % | 29% |
| текущая стоимость имущества с округлением | руб. | 371 500 |
| следовательно, рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, составляет 371 500 рублей. | ||
И тоговое заключение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости
На основе анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.
Обоснованная рыночная стоимость объекта оценки (V, руб.) определяется по формуле 15:
V=V1*Q1+V2*Q2+V3*Q3 (12)
где V1 и V2 – стоимость объекта, определенная соответственно затратным и сравнительным подходами, руб.; Q1 и Q2 – средневзвешенное значение достоверности подходов соответственно.
Таблица 33- Определения веса для согласования результатов
| Наименование | Затратный подход | Сравнительный подход | Доходный подход |
| Полнота информации | 0,4 | 0,4 | 0,2 |
| Достоверность информации | 0,3 | 0,4 | 0,3 |
| Допущения, принятые в расчётах | 0,4 | 0,4 | 0,2 |
| Способность учитывать конъюнктуру рынка | 0,1 | 0,6 | 0,3 |
| Способность учитывать доходность объекта | 0,1 | 0,4 | 0,5 |
| Способность прогнозирования во времени | 0,1 | 0,4 | 0,5 |
| Способность учитывать конструктивные особенности | 0,7 | 0,2 | 0,1 |
| Усредненное значение: | 0,3 | 0,4 | 0,3 |
Таблица 34 – Согласование результатов по объекту недвижимости
| Подходы | Цена объекта оценки, (руб.) с НДС, полученные разными подходами | Веса | Итоговая цена оценки объекта (руб.) |
| Затратный | 340 500 | 0,3 | 102 150 |
| Сравнительный | 484 700 | 0,4 | 193 880 |
| Доходный | 371 500 | 0,3 | 111 450 |
| Рыночная цена объекта оценки, руб. (с учетом округления) | 408 000 (четыреста восемь тысяч) | ||
Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости, принадлежаще
|
|
|
Механическое удерживание земляных масс: Механическое удерживание земляных масс на склоне обеспечивают контрфорсными сооружениями различных конструкций...
Индивидуальные очистные сооружения: К классу индивидуальных очистных сооружений относят сооружения, пропускная способность которых...
Кормораздатчик мобильный электрифицированный: схема и процесс работы устройства...
Организация стока поверхностных вод: Наибольшее количество влаги на земном шаре испаряется с поверхности морей и океанов (88‰)...
© cyberpediasu.com 2017-2026 - Не является автором материалов. Исключительное право сохранено за автором текста.
Если вы не хотите, чтобы данный материал был у нас на сайте, перейдите по ссылке: Нарушение авторских прав. Мы поможем в написании вашей работы!
