По направлению 080100.68 «Экономика»

РАБОЧАЯ ТЕТРАДЬ

по курсу

«УПРАВЛЕНИЕ

РЕАЛЬНЫМИ ИНВЕСТИЦИЯМИ»

(кейс № 2. Оценка стоимости бизнеса)

По направлению 080100.68 «Экономика»

Магистерская программа 080100.68-20 «Финансы»

 

 

Составитель

к.э.н., доцент Севрюгин Юрий Витальевич

тлф.8-912-853-12-55

Доступ в мессенджерах: Viber, WhatsApp, Gem4me

Предисловие

 

В классическом случае деятельность компании направлена на получении прибыли. Есть мнение, что в 5-ом технологическом укладе «бухгалтерские» критерии оценки эффективности управления не являются устаревшими и эффективными.

 

Поэтому, Концепция управления компанией на основе стоимости (Value-Based Management, VBM) – новая философия менеджмента.

Основные постулаты VBM:

1) максимизация стоимости бизнеса является главной целью стратегического управления;

2) стоимость бизнеса в наибольшей степени связана с будущим денежным потоком, который генерирует компания;

3) прирост стоимости бизнеса является главным критерием эффективности управления и от нее должен зависеть размер вознаграждения наемных менеджеров.

 

Научным фундаментом VBM является оценка рыночной стоимости бизнеса.

 

 

Оценка рыночной стоимости бизнеса - это

Профессиональная услуга оценщика, целью предоставления которой является выдача заключения о рыночной (или иной) стоимости бизнеса

2) процесс определения стоимости бизнеса.

 

Виды стоимости:

1. рыночная стоимость;

2. инвестиционная стоимость;

3. ликвидационная стоимость;

Кадастровая стоимость.

 

Субъекты и цели оценки стоимости бизнеса

 

Субъект оценки	Цели оценки – юридические действия	Объект оценки
Собственник и инвестор	1) купли-продажа предприятия в форме АО или ООО по договору купли-продажи ценных бумаг или доли полностью или по частям	Стоимость акции или доли
Собственник и инвестор	2) продажа части имущества предприятия	Основные средства и оборотные активы, НМА
Арендатор и собственник	3) передача имущества предприятия в аренду	Основные средства
Банк и собственник	4) получение кредита под залог имущества предприятия;	Основные средства и оборотные активы, НМА
Страховая компания и собственник	5) страхование имущества предприятия;	Основные средства и оборотные активы
ФНС и собственник	6) определение налоговой базы для исчисления налога на имущество;	Основные средства и НМА
ФНС и собственник	7) переоценка основных средств для целей бухгалтерского и налогового учета.	Основные средства
Собственник и инвестор	8) привлечения дополнительных инвестиций (выпуск или эмиссия дополнительных акций);	Стоимость акции
Собственник и инвестор	9) выкуп на АО или ООО выпущенных акций или долей у акционеров	Стоимость акции или доли

 

Затратный подход

Затратный подход основан на определении рыночной стоимости всего имущества за вычетом обязательств. Задачей оценщика является пересчет балансовой стоимости имущества в рыночную на дату оценки.

Балансовая стоимость активов предприятия в результате инфляции, изменения рыночной конъюнктуры, используемых методов учета существенно отклоняется от рыночной стоимости.

Метод скорректированных чистых активов основан на переоценке активов и обязательств предприятия по рыночной стоимости:

 

                                                 (1)

 

где:	С –	рыночная стоимость бизнеса, р.;
	∑А –	сумма рыночных стоимостей активов, р.;
	∑О –	сумма рыночных стоимостей обязательств, р.

Расчет рыночной стоимости бизнеса

Тест. Затратный подход

 

1. Методы, используемые в затратном подходе

а) чистых активов

б) капитализации дохода

в) расчета ликвидационной стоимости

г) дисконтирования денежных потоков

 

2. При корректировке баланса безнадежная дебиторская задолженность …

а) реструктуризируется

б) списывается

в) переводится в долгосрочные активы

 

3. Определение ликвидационной стоимости осуществляется …

а) в случае ликвидации предприятия и раздельной продажи его активов

б) при разработке плана рефинансирования долгов предприятия

в) при реорганизации предприятия

 

4. Базисная формула затратного подхода: Собственный капитал = …

а) Активы – Обязательства

б) Активы + Обязательства

в) Обязательства — Активы

 

5. Поэтапная оценка статей баланса бизнеса предполагается в методе …

а) чистых активов

б) расчета ликвидационной стоимости

в) капитализации дохода

г) дисконтирования денежных потоков

 

6. Затратный подход рассматривает стоимость бизнеса с точки зрения …

а) получения возможных доходов

б) понесенных издержек

в) потенциальных покупателей

г) реальных продавцов

 

 

Творческая задача

 

Найти бухгалтерскую отчетность предприятия на портале РИА "Интерфакс" www.e-disclosure.ru из списка табл.2 и рассчитать рыночную стоимость бизнеса методом скорректированных чистых активов по таблице 1.

 

Таблица 2

Предприятия Удмуртской республики

 

Наименование АО	Отрасль
Шаркан-трикотаж	легкая
Сактон	легкая
Реммаш	машиностроение
СЭГЗ	машиностроение
Ижнефтемаш	машиностроение
Чепецкий механический завод	машиностроение
Элеконд	машиностроение
Восход	сельское хозяйство
Имени Азина	сельское хозяйство
Путь Ильича	сельское хозяйство
Тепличный комбинат Завьяловский	сельское хозяйство
Новая жизнь	сельское хозяйство
Удмуртплем	сельское хозяйство
УЗСМ	строительство
Иж-Сервис	услуги
Санаторий Металлург	услуги
Гарант	услуги
Ижинформпечать	услуги
Свет	химическая
Ижевский завод пластмасс	химическая

 

 

Сравнительный подход

Суть подхода – найти аналогичное предприятие, которое было фактически продано и, исходя из его цены продажи, оценить свое предприятие.

В аналогах соотношение между рыночной стоимостью и доходообразующими показателями: выручка, прибыль, денежный поток, дивидендные выплаты близки друг к другу или совпадают.

Методы сравнительного подхода.

1. метод компании-аналога, который предполагает использование в качестве базы для сравнения биржевые котировки одной акции. Сфера применения – оценка неконтрольного пакета.

метод сделок, который основан на использовании реальных цен купли-продажи контрольных пакетов (51% УК) и предприятия в целом (100% УК). Сфера применения – оценка контрольных пакетов и предприятия в целом (в основе лежит цена контрольного пакета акций). Информационные порталы: https://business-asset.com/ru и http://1000biznesov.ru/

метод отраслевых коэффициентов, который предполагает использование специальных формул и ценовых показателей, а также финансовую информацию о проданных компаниях.

 

Тест. Сравнительный подход

1. Оценочный мультипликатор – соотношение между:

а) ценой и финансовыми показателями

б) ценой и качеством продукции.

в) финансовыми показателями и стоимостью активов компании

 

2. Для расчета мультипликатора необходимо

а) определить цену акции по всем компаниям, выбранным в качестве аналога – это даст значение числителя в формуле

б) определить цену акции по всем компаниям, выбранным в качестве аналога – это даст значение знаменателя в формуле

в) вычислить финансовую базу (прибыль, выручку от реализации, стоимость чистых активов и т.д.) либо за определенный период, либо по состоянию на дату оценки; это даст величину знаменателя

г) вычислить финансовую базу (прибыль, выручку от реализации, стоимость чистых активов и т.д.) либо за определенный период, либо по состоянию на дату оценки; это даст величину числителя

 

3. Мультипликатор, который используют когда необходимо за короткий срок продать значительную часть активов

а) цена / стоимость активов

б) цена / дивиденды

в) цена / выручка от реализации

 

4. Последовательность этапов сравнительного подхода

Творческая работа

Практическая работа

Таблица 1

 Задание на оценку квартиры (пример)

Объект оценки	Двухкомнатная квартира общей площадью 44 кв.м.
Местонахождение	УР, г. Ижевск, ул. Карла Маркса, д. 434, кв. 888
Цель оценки	Определение рыночной стоимости

 

Опишите объект оценки по форме таблицы № 2

 

Таблица 2

 Общая характеристика объекта оценки (пример)

 

№ п/п	Факторы оценки	Значения факторов
1	Общая площадь, кв.м.	44,0
2	Материал стен	Панель
3	Этаж	5
4	Всего этажей в доме	9
5	Количество комнат	две
6	Наличие балкона / лоджии	Балкон
7	Санузел	Раздельный
8	Тип отделки	Экономичный

 

        2.2. Изучите рынок недвижимости своего города и найдите не менее четырех квартир-аналогов из числа предложенных на продажу по данным портала https://www.avito.ru/izhevsk/kvartiry.

Помните, что аналоги должны быть сопоставимы по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Ищите аналоги на этой же улице или округе (району), одинаковой площади, материал стен дома, количество этажей в доме и количество комнат. Данные о квартирах-аналогах занесите в расчётную таблицу № 3.

2.3. Проведите оценку квартир-аналогов в таблице 3 по трехбалльной системе. Если объект аналог полностью соответствует критерию отбора, то ему ставится 3 балла. Если объект-аналог плохо соответствует критерию отбора, то ставится 1 балл. Промежуточная величина - 2 балла.

 

Таблица 3

Подбор квартир-аналогов (пример)

Фактор

Квартира - объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Аналог №4

Дата предложения -

28.01.2018

28.01.2018

28.01.2018

28.01.2018

Цена квартиры, руб. -

2 150 000

2 100 000

2 190 000

2 200 000

Местоположение ул. К.Маркса, 434 – 888 К.Маркса, д. 434 3 Холмогорова, 14 3 10 лет Октября, 19 3 Удмуртская, 263/7 3 Общая площадь, кв.м. 44,0 44,0 3 44,0 3 44,0 3 44,0 3 Материал стен Панель Панель 3 Панель 3 Панель 3 Панель 3 Этаж 5 8 2 9 1 4 3 3 2 Всего этажей в доме 9 9 3 9 3 9 3 9 3 Количество комнат две две 3 Две 3 Две 3 Две 3 Наличие балкона / лоджии Балкон Лоджия 2 Лоджия 2 нет 1 Балкон 3 Санузел Раздельный Раздельный 3 Совмещенный 1 Раздельный 3 Раздельный 3 Тип отделки Экономичный Эконом 3 Комфорт 2 Элитный 1 Эконом 3 Сумма баллов - - 25 - 21 - 23 - 26 Вывод: для расчета аналог … - - подходит - Не подходит - Не подходит - Подходит

 

Две из четырех квартир-аналогов, которые набрали наибольшую сумму баллов, переносятся в таблицу 4. Стоимость 1 кв.м. квартиры-аналога рассчитывается делением цены квартиры на общую площадь.

 

Таблица 4

 Исходные данные для расчета рыночной стоимости квартиры (пример)

Фактор	Квартира – объект оценки	Аналог №1		Аналог №4
Цена квартиры, руб.	-	2 150 000		2 200 000
Общая площадь, кв.м.	-	44		44
Цена 1 кв.м, руб	-	48 864		50 000
Возможность торга	-	Торг		Торг
Этаж	5	8		3
Наличие балкона / лоджии	Балкон	Лоджия		Балкон
Санузел	Раздельный	Раздельный		Раздельный
Тип отделки	Экономичный	Эконом		Эконом
Суммарная корректировка, %

 

2.4. Внесите корректировки на различия, существующие между квартирами-аналогами и квартирой-объектом оценки.

 

Величина корректировки (табл.6) определяется

Таблица 6

Расчет рыночной стоимости квартиры (пример)

№ п/п

Фактор

Квартира - объект оценки

Аналог №1

Аналог №4

  1 Цена квартиры, руб. -

2 150 000

2 200 000

  2 Общая площадь, кв.м. -

44

44

  3 Цена 1 кв.м, руб -

48 864

50 000

  4 Возможность торга -

Торг

-5%

Торг

-5%   5 Этаж 5

8

- 2 %

3

+ 1%   6 Наличие балкона / лоджии Балкон

Лоджия

- 1 %

Балкон

0%   7 Санузел Раздельный

Раздельный

0%

Раздельный

0%   8 Тип отделки Экономичный

Эконом

0%

Эконом

0%   9

Суммарная корректировка, %

- 8%

-4%

10

Скорректированная стоимость 1 кв.м.

квартиры-аналога, руб.

44955

48000

11

Удельный вес квартиры-аналога в расчете

I – 8I / 12 = 0,66

I – 4I / 12 = 0,33

12

Рыночная стоимость 1 кв.м.

квартиры-объекта оценки, руб

45 970

13

2 023

                   

2.5. Суммируйте корректировки и скорректируйте стоимость 1 кв.м. квартиры-аналога, перемножив цену 1 кв.м. на суммарную корректировку (стр.10 = стр.3 х стр.9).

Найдите удельный вес квартиры-аналога как средневзвешенное значение модулей суммарной корректировки (например, I – 8I + I - 4I = 12).

Найдите рыночную стоимость 1 кв.м. (стр.12 = стр.10 х стр.11) и общую рыночную стоимость квартиры-объекта оценки (стр.13 = стр.2 х стр.12). Округлите до тысяч рублей по правилам округления. Оформите отчет.

 

 

1. Оформление и содержание отчета

 

Оформление отчета заключается в заполнении таблиц 1, 2, 3, 6 и пояснительной записки к ним, в которой содержится описание объекта оценки, схема его расположения по данным портала https://yandex.ru/maps/, информация об аналогах объекта оценки и обоснование возможных корректировок.

 

 

Варианты – название предприятий и номер по списку группы

Василек

1,5,9,13

Ромашка

2,6,10

Крокус

3,7,11

Шафран

4,8,12

2018 г.

15

70

5

120

2019 г.

17

60

7

130

2020 г.

21

50

10

150

Темп роста денежных потоков (q), %

6

3

2

1

Факторы риска, %

Качество управления бизнесом

1

2

3

2

Изменение доли на рынке

1

1

1

1

Надежность источников финансирования

0

0

0

0

Диверсификация товарная и географическая

0

4

3

3

Стабильность финансовых результатов

1

0

2

1

 

 

 

 

 

Инфляция за 2020 г.

4 %

 

 

 

Доходность Облигаций Федерального Займа РФ (безрисковая ставка в 2020г.)

5 %

 

 

 

 

 

Согласование результатов оценки стоимости бизнеса  (пример)

 

Критерий согласования (от 1 до 3 баллов)	Доходный подход, баллы	Затратный подход, баллы	Сравнительный подход, баллы
Достоверность и достаточность информации, используемой в расчетах	1	2	2
Соответствие использованных расчетных методов объему доступной информации	2	3	1
Способность учитывать действительные намерения покупателя/ продавца	1	3	1
Способность учитывать изменение конъюнктуры рынка	1	2	3
Итого сумма баллов для данного подхода	5	10	7
Сумма баллов по трем подходам	22
Удельный вес подхода, %	5/22=0,23	10/22=0,45	7/22=0,32
Стоимость бизнеса, млн. р.	300	200	100
Согласованная величина стоимости 100 % доли компании, млн.р.	300*0,23+200*0,45+100*0,32=191

 

 

Мы помним, что стоимость бизнеса = доли в размере 100 % от уставного капитала компании. Требуется оценить стоимость пакета акций в размере 10 % от УК АО Мячик» при следующих условиях

 

Стоимость бизнеса, млн.р.	13,5
Количество акций АО Мячик» в уставном капитале, шт.	100 000

 

1.Стоимость одной акции в составе 100 % доли в уставном капитале (базовая стоимость акции) = (13 500 000 / 100 000) = 135 р

2. Стоимость пакета акций в размере 10 % от уставного капитала составляет 1,35 млн.р. (135 р * 10 000 шт) = 1 350 000 р. НЕВЕРНО!

 

 

 

 

Скидки от рыночной стоимости акции в зависимости от величины оцениваемого пакета

 

 

 

Требуется оценить стоимость пакета акций в размере 10 % от УК АО Мячик» при следующих условиях

 

Стоимость бизнеса, млн.р.	13,5
Количество акций АО Мячик» в уставном капитале, шт.	100 000

 

 

Показатели	Значение
Стоимость доли в размере 100 % от уставного капитала компании, млн.р.	13,5 млн.р.
Количество акций компании в обращении, шт.	100 000 шт
Стоимость одной акции в составе 100 % доли в уставном капитале (базовая стоимость акции)	(13 500 000 / 100 000) = 135 р
Размер оцениваемого пакета акций, % от уставного капитала	10
Суммарные скидки за неконтр.и розничный пакет, доли ед.	0,9 = 0,4 + 0,5
Стоимость одной акции в составе оцениваемого пакета, р.	135 р * (1-0,9) = 13,5 р

 

Заключение оценщика:

1.Стоимость бизнеса АО «Мячик» на 31.12.2020 г. составляет 13 500 000 р. Тогда стоимость одной акции в составе 100 % пакета в уставном капитале АО «Мячик» на 31.12.2020 г. составляет 13,5 р.

2. Стоимость одной акции в составе 10 % пакета в уставном капитале АО «Мячик» на 31.12.2020 г. составляет 1,35 р.

3. Стоимость пакета акций АО «Мячик» в размере 10 % от уставного капитала на 31.12.2020 г. составляет 1,35 млн.р. (13,5 р.*10 000 акций = 135 000 р.)

 

РАБОЧАЯ ТЕТРАДЬ

по курсу

«УПРАВЛЕНИЕ

РЕАЛЬНЫМИ ИНВЕСТИЦИЯМИ»

(кейс № 2. Оценка стоимости бизнеса)

по направлению 080100.68 «Экономика»