Использование жилищных сертификатов для финансирования инвестиционного проекта.

В качестве альтернативы вышеописанной схеме финансирования проекта можно рассматривать привлечение средств инвесторов путем выпуска жилищных сертификатов. Этот способ финансирования является довольно новым и широкого распространения пока не получил. Тем не менее, такая схема финансирования обладает рядом преимуществ, которые позволяют отдельным строительным фирмам успешно ее применять.

Жилищные займы подразумевают выпуск ценных бумаг, которые имеют два эквивалента стоимости: в денежном и натуральном (в квадратных метрах) выражениях. Сумма “оплаченных” метров жилья определяется количеством ценных бумаг и их “метровым” номиналом. Емкость рублевой составляющей зависит от котировки данной ценной бумаги (облигации) на определенный момент времени. Стоимость облигации может быть расписана эмитентом по времени покупки и погашения, либо определяется спросом на рынке свободных продаж. Так или иначе, но в теории предполагается, что владелец ценных бумаг получит доход в результате погашения облигаций займа, либо приобретет жилье по ценам ниже рыночных. И то и другое возможно лишь при условии успешного завершения программы.

Подводных камней два: хватит ли денег, полученных от продажи облигаций на строительство и удастся ли реализовать построенное.

 Займы привлекательны для населения и коммерческих фирм тем, что: во-первых—позволяют уберечь свои средства от инфляции; во-вторых—дают возможность достаточно дешево купить квартиру. Кроме того, для частных инвесторов займы хороши тем, что “набирать” необходимое на квартиру количество сертификатов можно постепенно — в зависимости от финансовых возможностей. Инвестор может в любое время реализовать купленные сертификаты и получить прибыль, тогда как при расторжении договора долевого участия он несет убытки.

Для строительной организации привлечение финансовых ресурсов путем выпуска сертификатов связано с дополнительными затратами на изготовление бланков и услуги андеррайтера. Кроме того,  необходимо уплатить налог в размере 0,15% от эмиссии.

Но, с другой стороны, выпуск сертификатов дает возможность фирме привлечь дополнительно некоторое количество покупателей, т.е. расширить сегмент рынка, что, как известно является одним из факторов повышения конкурентоспособности.

Если рассматривать возможность выпуска жилищных сертификатов применительно к имеющемуся проекту строительства жилого комплекса на озере Долгое, то можно предложить следующую схему финансирования:

— на начальном этапе финансирование производится за счет средств АО “Энергомашстрой” (3 млн. долларов);

— на половину недостающей суммы (7,5 млн. долларов) выпускаются жилищные сертификаты. Номинальная стоимость одного сертификата приравнивается к стоимости 1 метра квадратного общей площади квартиры в корпусе 8Б, 1,1 метра в корпусе 8В и 0,9 метра площади в корпусе 8А;

— остальные средства получаем за счет авансовых платежей дольщиков.

Сначала полностью финансируется корпус 8А, затем за счет дополнительных поступлений финансируется корпус 8Б, затем 8В. Поскольку корпус 8Б будет сдаваться позднее, чем корпус 8А (т. е. выше риск инвестора), то и приобретение 1 квадратного метра в нем обходится покупателям дешевле. Если у владельца некоторого количества сертификатов серии 8А возникнут временные финансовые затруднения, он может обменять их на сертификаты серии 8Б, получив, таким образом большее количество сертификатов (метров), но оттянув, соответственно момент получения квартиры. И наоборот, можно обменять (с доплатой) сертификаты серии 8Б на соответствующее количество сертификатов серии 8А, приблизив, тем самым, момент получения квартиры.

Финансирование инвестиционных проектов по описанной схеме особенно эффективно для крупных объектов, состоящих из нескольких корпусов. Предусматривая возможность конвертации сертификатов одной серии в другую, мы снижаем вероятность, что много инвесторов одновременно предъявят сертификаты к обратному выкупу. Кроме того, при такой схеме финансирования мы получаем возможность извлечения дополнительной прибыли за счет операций на вторичном рынке и, как уже было отмечено, расширяем свой сегмент рынка.