Анализ рисков инвестиционно-строительного проекта

Для оценки рисков они (риски) были разбиты на общие группы и экспертным путем оценены вероятность данного риска, а также экспертным путем оценили степень влияния данного риска на успешный запуск проекта и достижение проектных показателей. Мы также предложили общие первичные мероприятия по управлению данными рисками.

Общеэкономические риски

Общая оценка – средний уровень

Риск	Вероятность	Влияние	Управление
Медленный выход России из рецессии	Высокая	Среднее	Данный риск находится вне контроля менеджеров проекта. Поскольку проект рассчитан на длительный период реализации, то влияние незначительно. Наличие ценовой антикризисной ценовой политики
Новые волны рецессии	Средняя	Высокое	Наличие антикризисной ценовой и маркетинговой политики. Наращивание собственного капитала для снижения зависимости от кредитных рынков
Низкие цены на недвижимость	Средняя	Высокое	Наличие антикризисной ценовой и маркетинговой политики

 

Административные риски

Общая оценка – высокий уровень

Риск	Вероятность	Влияние	Управление
Ужесточение регулирования морской транспортной инфраструктуры	Средняя	Высокое	Жесткое управление издержками, позволяющее быстро снизить затраты
Новые требования к безопасности	Средняя	Высокое	Соблюдение стандартов безопасности при строительстве и оборудовании ТРЦ
Изменение концепции экспортной политики в сфере закупки оборудования	Низкая	Среднее	Строгое соответствие проекта концепции стратегического развития экспортного потенциала сферы недвижимости
Претензии относительно арендных прав на землю	Средняя	Высокое	Юридическая экспертиза документов до начала строительства

 

Рыночные риски

Общая оценка – средний уровень

Риск	Вероятность	Влияние	Управление
Конкуренция с прочими ТРЦ	Высокая	Высокое	Организация эффективной маркетинговой службы для выявления перспективных ниш и деятельности конкурентов
Высокая эластичность спроса по цене	Низкая	Среднее	Разработка гибкой ценовой политики. В целом расчетные цены находятся на уровне самых низких цен предложений
Строительство новых ТРЦ	Средняя	Среднее	Построение долгосрочных контрактных отношений с ключевыми клиентами
Высокие цены по сравнению с основными конкурентами	Средний	Среднее	Эффективное управление издержками и логистикой. Предложение дополнительных услуг

Технические риски

Общая оценка – уровень выше среднего

Риск	Вероятность	Влияние	Управление
Некачественное оборудование	Низкая	Высокое	Заказы у ведущих производителей. Правильное структурирование контрактов
Сложности с сертификацией в Ростехнадзоре	Средняя	Высокое	Предварительная проработка контрактных спецификаций
Требования к пожарной безопасности	Средняя	Высокое	Проектирование и оборудование объекта с учетом требований
Непродуманный проект ТРЦ	Низкая	Среднее	Заказ проекта у ведущих разработчиков, имеющих отличное знание отраслевых требований. Возможность гибкого переоснащения предприятия
Устаревание оборудования без новых инвестиций	Средняя	Высокое	Создания эффективного отдела НИОКР. Значительные регулярные инвестиции в НИОКР
Сложности использования современных технологий в строительстве ТРЦ	Средний	Высокое	Обучение со стороны производителей оборудования. Подробные инструкции производителей
Риск несчастных случаев	Средняя	Высокое	Детальная проработка и внедрение техники безопасности. Отработка  действий персонала на случай непредвиденных обстоятельств. Посменная инспекция оборудования

Операционные риски

Общая оценка – высокий уровень

Риск	Вероятность	Влияние	Управление
Неэффективная структура управления	Средняя	Высокое	Разработка организационной структуры. Своевременная адаптация структуры по мере развития предприятия
Неэффективная логистика на предприятии	Средняя	Высокое	Создание эффективного логистического подразделения или аутсорсинг этой функции у сторонней организации
Низкая скорость строительства предприятия	Средняя	Среднее	Выбор опытного в строительстве ТРЦ генерального подрядчика
Неэффективные производственные бизнес-процессы	Средняя	Высокое	Использование передовых мировых технологий организации портового хозяйства при помощи отраслевых менеджеров с международным опытом или отраслевых консультантов
Неэффективные партнерства и альянсы	Средняя	Высокое	Формализация критериев выбора партнеров. Проработанные партнерские соглашения

 

Финансовые риски

Общая оценка – высокий уровень

Риск	Вероятность	Влияние	Управление
Слишком высокая долговая нагрузка	Среднее	Высокое	Использования относительно мягких условий кредитования с длительным сроком и льготным периодом. Проработанная схема финансирования проекта
Высокие процентные ставки без возможности их реструктуризации	Средняя	Высокое	Использование льготных процентных ставок
Высокая чувствительность проекта по цене и загрузке	Высокая	Высокое	Разработка гибкого маркетингового плана и ценовой политики
Недостаточный собственный капитал для привлечения долгового финансирования	Средняя	Высокое	Поиск инвесторов в акционерный капитал. Получение государственных гарантий. Использование лизинговых схем
Неэффективная система отчетности	Средняя	Высокое	Построение прозрачной системы управленческой отчетности по международным стандартам
Отсутствие финансовой прозрачности для инвесторов	Средняя	Высокое	Внедрение системы управленческого учета

 

Результаты анализа рисков проекта показывают, что ему присущи высокие технические, административные и финансовые риски. Это связано с высокой зависимостью от внешнего кредитования, административным регулированием в сфере недвижимости,  использованием схемы проектного финансирования.

Для своевременного реагирования на наступление различных негативных событий необходимо разработать корпоративную политику управления рисками, составить подробный реестр рисков и назначить ответственных по каждой группе рисков.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

На основе разработанного плана реализации ИСП были определены следующие мероприятия, обеспечивающие эффективность управления жизненным циклом ИСП по критериям качества, соблюдения сроков и стоимостных параметров:

По критерию качества:

· Подбор на конкурсной основе основных участников ИСП, имеющих опыт реализации подобных проектов;

· Разработка мероприятий по управлению рисками ИСП

По критерию соблюдения сроков:

· Чёткое следование организационному плану, использование девелоперской модели реализации ИСП;

· Разработка системы мотивации участников ИСП с целью минимизации сроков реализации проекта;

По критерию стоимостных параметров:

· Продуманная гибкая стратегия маркетинга, обеспечивающая доходную часть ИСП.

· Проведение конкурсного отбора ген.подрядных организаций и девелоперских компаний с целью минимизации затратной части ИСП

Примечание: по каждому критерию необходимо прописать минимум 5 мероприятий, основываясь на данных укрупненного бизнес-плана.

СПИСОК ИСТОЧНИКОВ

1. Профессиональный девелопмент недвижимости. Дэвид Гамильтон и Ричард Пейзер, 2015г., Манн, Иванов и Фербер.

2. Сервейинг: организация, экспертиза, управление: практикум в 3 частях. Ч.1 Организационно-технологический модуль системы сервейинга).

3. Обзор рынка недвижимости III квартал 2017 г. http://www.konti.ru/project_management/90/94/ [Электронный ресурс]

4. Журнал MOLL о торговой недвижимости http://mallgroup.ru/stati/_/ [Электронный ресурс]

5. Сведения о трц «Авиапарк» https://ru.wikipedia.org/wiki/Авиапарк_(торговый_центр) [Электронный ресурс]

6. Сведения об аренде торговой недвижимости в Москве http://www.arendator.ru/ [Электронный ресурс]

7. Публичная кадастровая карта pkk5.rosreestr.ru [Электронный ресурс]

8. Ставки налогов https://www.nalog.ru [Электронный ресурс]

ПРИЛОЖЕНИЕ 1