Классификация торговых центров

Все типы торговых центров служат различным покупательским нуждам и классифицируются в зависимости от размера центра, местоположения и арендаторов/торговых операторов, присутствующих в них. Часто при определении типа торгового центра учитываются и группы потребителей или целевые покупатели[1].

Микрорайонный торговый центр (Convenience Center). Микрорайонные ТЦ осуществляют продажу товаров повседневного спроса (продукты питания, лекарства и т.п.) и бытовых услуг (в которых возникает ежедневная потребность у покупателей прилегающей торговой зоны). Состоят как минимум из трех магазинов, общая арендная площадь которых составляет обычно 2800 м кв. и может варьироваться от 1500 до 3000 м кв. Основным оператором (якорем) в большинстве случаев является мини-маркет. Торговая зона — территория 5-10 минут пешеходной доступности, количество покупателей — до 10 000 человек. Примером такого рода центров могут служить бывшие советские универсамы, крупные продовольственные и промтоварные магазины, сократившие площадь основной торговли и сдавшие часть площадей арендаторам (аптечный пункт, прачечная, видеопрокат, хозтовары, фотоуслуги и прочее).

Районный торговый центр (Neighborhood Center). Районный ТЦ предлагает товары повседневного спроса (продукты, лекарства, хозтовары и т.д.) и услуги (прачечная, химчистка, парикмахерская, ремонт обуви, металлоремонт) для удовлетворения ежедневных потребностей жителей района. Якорным арендатором, как правило, является супермаркет, мини-якорями могут быть аптека, хозяйственный магазин. Сопутствующими арендаторами являются магазины одежды и обуви, аксессуаров, парфюмерии, спорттоваров и пр. Общая арендная площадь данных ТЦ, в основном, составляет 5600 м кв., на практике может варьироваться от 3000 до 10 000 м кв. Первичная торговая зона районного торгового центра включает в себя от 3000 до 40 000 человек, проживающих в 5-10 минутах езды на личном или общественном транспорте.

Окружной торговый центр (Community Center). Окружной ТЦ предлагает широкий спектр товаров и услуг, с большим выбором «мягких» товаров (мужская, женская, детская и спортивная одежда) и «жестких» (металлические изделия, электроинструменты, бытовая техника). Для данной категории ТЦ характерен более глубокий ассортимент и более широкий диапазон цен, нежели в районном ТЦ. Многие центры строятся вокруг детских универмагов, дискаунт-универмагов, крупных аптек, универсальных магазинов, торгующих разнообразными товарами, часто по сниженным ценам. Хотя окружной ТЦ не имеет универмага полной линии, у него могут быть сильные специализированные магазины. Типичный размер арендной площади — 14 000 м кв., но может занимать от 9500 до 47000 м кв. Первичная торговая зона для окружного торгового центра находится в пределах 10-20 минут транспортной доступности, покупателей насчитывается от 40 000 до 150 000 человек.

Региональный торговый центр (Regional Center). Региональные центры обеспечивают покупателей широким выбором товаров (одежда, мебель, товары для дома и т.п.), различными видами услуг, а также местами отдыхай и развлечений. Они строятся вокруг 1-2 универмагов полной линии, площадь обычно не менее 5000 м кв. Типичная для данной категории общая арендная площадь 45 000 м кв., на практике она варьируется от 19 000 до 85 000 м кв. Региональные центры предлагают услуги, характерные для деловых районов, но менее разнообразные, нежели в суперрегиональном торговом центре. Торговая зона для регионального торгового центра находится в пределах 20-30 минут транспортной доступности, количество посетителей центра — 150 000 человек и более.

Суперрегиональный центр (Super Regional Center). Предлагает широкий выбор товаров (одежда, мебель, для дома и т.п.), услуг, места отдыха и развлечений. Строятся вокруг 3 и более универмагов площадью не менее 7000 м кв. каждый. Такой центр зачастую имеет общую арендную площадь 93 000 м кв. На практике площадь варьируется от 50 000 и может превышать 150 000 м кв. Торговая зона для суперрегионального торгового центра может достигать 1,5 часов транспортной доступности, количество посетителей центра — 300 000 и более человек.

Специализированные торговые центры (Special center). Существует множество вариантов названных основных категорий, которые можно объединить словом специализированные, то есть, это подтипы других, более или менее традиционных видов ТЦ. Специализированные торговые центры — это такие торговые центры, которые сильно отличаются или не отвечают требованиям, указанным в предыдущих категориях. Например, районный ТЦ, имеющий группу специализированных продуктовых магазинов (гастроном, мясной магазин, овощи/фрукты, винный отдел), может быть назван специализированным районным центром.

В мировой практике принята классификация торговых центров, в соответствии с которой тип и функциональное назначение определяется не только площадью участка или здания. Они зависят также от количества якорных арендаторов, ассортиментного ряда и размера зоны обслуживания. В России среди участников рынка торговой недвижимости наиболее распространена следующая система классификации ТЦ:

Наименование

Описание

Характеристика Значение

Класс 1

Масштаб объекта, принятые названия Торговый комплекс (ТК), торгово-развлекательный комплекс (ТРК), торговый центр (ТЦ), мегамолл, гипермолл Товарная специализация Смешанные - все виды товаров (без элитных групп) Инфраструктура и сервис, центры притяжения Максимально широкое развитие дополнительных услуг и сервиса, в том числе развлекательного (развлекательные центры, мультиплексы, фуд-корты, лунапарк, боулинг, детская площадка, каток, внутримагазинный транспорт, бесплатная доставка и установка крупной бытовой техники, офисные помещения и гостиница и т.п.) Расположение У вокзалов, на главных транспортных артериях, с удобным подъездом легкового автотранспорта и подходом от метро и др. станций общественного транспорта Планировочные решения Оптимальные (атриум, галереи, холлы, эскалаторы) Конструктив, архитектура и отделка Современный комплекс капитальных зданий модной архитектуры, соответствующей окружающей застройке. Качественная отделка с применением ярких пластмасс, стекла, синтетических материалов. Паркинг Охраняемые стоянки (не менее 1 на 50 кв.м торговой площади) Управление зданием Профессиональное управление, отвечающее международным стандартам. Профессиональный опытный арендодатель. Здание содержится в безупречном состоянии, имеет собственные службы безопасности, управления и обслуживания. Наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации

Класс 2

Масштаб объекта, принятые названия Торговый комплекс (ТК), торговый центр (ТЦ), гипермаркет Товарная специализация Смешанные - все виды товаров (без элитных групп) Основной потребитель Средний класс Инфраструктура и сервис, центры притяжения Наличие дополнительных услуг и сервиса (химчистка, фотолаборатория, банкомат, обменный пункт, бар, кафетерий, парикмахерская, солярий, аптечный киоск, упаковка подарков, обслуживание кредитных карт, детская игровая комната, бесплатная доставка и установка крупной бытовой техники и др.) Расположение На главных площадях и транспортных артериях, с удобным подъездом легкового автотранспорта и подходом от метро и др. станций общественного транспорта Конструктив, архитектура и отделка, планировочные решения Современный комплекс капитальных зданий или одно здание модной архитектуры, соответствующей окружающей застройке. Качественная отделка с применением натуральных и синтетических материалов. Паркинг Наличие парковки Управление зданием Профессиональное управление, отвечающее международным стандартам. Профессиональный опытный арендодатель. Здание содержится в безупречном состоянии, имеет собственные службы безопасности, управления и обслуживания. Наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации

Класс 3

Масштаб объекта, принятые названия Супермаркет, универсам Товарная специализация Универсальные - все виды продовольственных либо непродовольственных товаров (от массовых до элитных) Основной потребитель Средний и высший средний класс, работники иностранных фирм и организаций Инфраструктура и сервис, центры притяжения Наличие дополнительных услуг и сервиса (обменный пункт, бар, кафетерий, аптечный киоск, упаковка подарков, обслуживание кредитных карт, сопутствующие товары и др.) Расположение На главных площадях и транспортных артериях, с удобным подъездом, с большим потоком пешеходов ("проходимое место") Конструктив, архитектура и отделка, планировочные решения Современное капитальное здание или часть здания (в цокольном этаже). Качественная реконструкция и отделка. Удобная организация потока покупателей Паркинг Наличие парковки Управление зданием Профессиональное управление, отвечающее международным стандартам. Профессиональный опытный арендодатель. Здание содержится в безупречном состоянии, имеет собственные службы безопасности, управления и обслуживания. Наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации

Класс 4

Масштаб объекта, принятые названия Салон, мебельный центр, техноцентр и др. Товарная специализация Комбинированные -реализующие несколько групп товаров, объединенных общностью спроса Основной потребитель Средний и высший средний класс, работники иностранных фирм и организаций Инфраструктура и сервис, центры притяжения Наличие некоторых дополнительных услуг и сервиса (обменный пункт, обслуживание кредитных карт, сопутствующие товары и др.) Расположение На площадях и транспортных артериях, с удобным подъездом, с большим потоком пешеходов ("проходимое место") Конструктив, архитектура и отделка, планировочные решения Современное капитальное здание или часть здания (в цокольном или нижнем этаже). Качественная реконструкция и отделка. Хайтек, модные стили, модные материалы. Удобная организация потока покупателей Паркинг Наличие парковки Управление зданием Круглосуточная охрана; хорошая служба эксплуатации; опытный арендодатель

Класс 5

Масштаб объекта, принятые названия Универмаг, гастроном, аптека, продовольственный, промтоварный магазин и т.п.; Товарная специализация универсальные, либо специализированные на отдельных товарных группах, в средней и нижней ценовой нише Основной потребитель жители данного района Инфраструктура и сервис, центры притяжения Требований не предъявляется Расположение На площадях и транспортных артериях Конструктив, архитектура и отделка, планировочные решения Нижние этажи в жилом или офисном здании либо отдельно стоящее здание. Стандартный косметический ремонт. Паркинг Требований не предъявляется Управление зданием Круглосуточная охрана; хорошая служба эксплуатации; опытный арендодатель

Класс 6

Масштаб объекта, принятые названия павильон, киоск Товарная специализация Специализированные и узкоспециализированные товарные группы в нижней ценовой нише Основной потребитель Пассажиры метрополитена, прохожие, туристы Инфраструктура и сервис, центры притяжения Требований не предъявляется Расположение У станций метро, на улицах и площадях, пеших туристских маршрутах Конструктив, архитектура и отделка, планировочные решения

Требований не предъявляется

Паркинг Управление зданием

Класс 7

Масштаб объекта, принятые названия павильон, киоск, «магазин-стекляшка» Товарная специализация Специализированные и узкоспециализированные товарные группы в нижней ценовой нише (включая дешёвый импорт, подделки) Основной потребитель Жители микрорайона, пенсионеры, нижние доходные группы населения Инфраструктура и сервис, центры притяжения Требований не предъявляется Расположение Внутри микрорайона, двора, на рынке Конструктив, архитектура и отделка, планировочные решения

Требований не предъявляется

Паркинг Управление зданием

Класс 8

Масштаб объекта, принятые названия Бутик Товарная специализация Узкоспециализированные товары одной знаковой фирмы мирового класса, наивысшей ценовой ниши Основной потребитель Элита Инфраструктура и сервис, центры притяжения Требований не предъявляется Расположение На улициах и в районах с элитной застройкой Конструктив, архитектура и отделка, планировочные решения Помещение небольшого объема в элитном доме, изысканная классика, натуральные материалы Паркинг Наличие парковочных мест Управление зданием Профессиональное управление, круглосуточная охрана, видеонаблюдение

Класс 9

Масштаб объекта, принятые названия Нежилые помещения свободного назначения Товарная специализация Не определено Основной потребитель Не определено Инфраструктура и сервис, центры притяжения Не определено Расположение Разнообразное Конструктив, архитектура и отделка, планировочные решения Первые этажи и подвалы жилого дома. Более или менее качественный ремонт. Наличие витрин. Паркинг Требований не предъявляется Управление зданием Требований не предъявляется

Класс 10

Масштаб объекта, принятые названия Нежилые помещения свободного назначения Товарная специализация Не определено Основной потребитель Не определено Инфраструктура и сервис, центры притяжения Не определено Расположение Разнообразное Конструктив, архитектура и отделка, планировочные решения Первые этажи и подвалы жилого дома. Требуется реконструкция и ремонт Паркинг Требований не предъявляется Управление зданием Требований не предъявляется

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 2