Глава 11. Основы оценки недвижимого имущества

Принцип наилучшего (наиболее эффективного) использования

Недвижимого имущества

Недвижимость как объект собственности (имущества) включает зе­мельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все то, что прочно связанно с землей, т.е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их значению невозможно, в том числе леса, многолет­ние насаждения, здания и сооружения. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. К недвижимым объ­ектам сможет быть отнесено и иное имущество, существенным признаком которого, с юридической точки зрения, является обязательная регистра­ция прав, независимо от того, каковыми они могут быть - правом собст­венности, правом пожизненного владения, хозяйственного ведения или постоянного использования, ипотекой, сервитутом и иными правами, пре­дусмотренными ГК РФ.

В результате многолетней практики экспертов-оценщиков, а также теоретических исследований в данной области сформировались три груп­пы принципов оценки недвижимого имущества.

Первую группу принципов, связанных с представлениями собственни­ка об имуществе, образуют следующие принципы:

1) принцип полезности;

2) принцип замещения;

3) принцип ожидания.

Принципы второй группы обусловлены эксплуатацией недви­жимости и связаны с представлениями производителей о недвижимом имуществе:

1) принцип вклада;

2) принцип остаточной продуктивности земельного участка;

3) принцип равновесия;

4) принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи (принцип пре­дельной доходности);

Принципы третьей группы обусловленные рыночной средой включают:

1) принцип спроса и предложения;

2) принцип соответствия;

3) принцип конкуренции;

4) принцип изменения;

5) принцип взаимозависимости.

Концепция наилучшего использования - основополагающая концеп­ция в оценке недвижимости, которая учитывает оптимальное сочетание характеристик оцениваемого недвижимого имущества и сложившихся на текущий момент рыночных условий.

Принцип наилучшего использования основывается на следующей предпосылке: верхняя граница цены, которую готов заплатить покупа­тель, определяется его мнением относительно наиболее выгодного исполь­зования приобретаемого объекта недвижимости. Таким образом, исполь­зование как незастроенных, так и застроенных земельных участков соот­ветствует следующей тенденции: собственник эксплуатирует их в соот­ветствии со своим наилучшим вариантом использования. Вместе с тем те­кущее использование объекта не обязательно является наилучшим, по­этому указанное оценщиком в отчете об оценке объекта наилучшее ис­пользование объекта недвижимости может не совпадать с текущим его использованием.

При определении наилучшего (наиболее эффективного) использова­ния объекта принимают во внимание следующее:

1) рыночные условия (прежде всего преобладающие способы земле­пользования в окрестностях оцениваемого недвижимого имущества);

2) существующие нормы зонирования;

3) ожидаемые изменения на рынке недвижимости;

4) текущий способ использования недвижимого имущества.

Наилучшее использование объекта недвижимости - это наиболее ве­роятное и юридически разрешенное использование этого объекта (если объект - участок земли, то свободный или с улучшениями), которое физи­чески возможно, экономически обоснованно и приводит к наивысшей сто­имости оцениваемого объекта.

В отчете об оценке наилучшими признаются как один конкретный ва­риант использования, так и последовательная смена различных его спосо­бов (вариантов) использования. Диапазон вариантов использования земельного участка может быть ограничен имеющимися на нем улучшения­ми, как для участка свободного и готового для застройки в соответствии с наилучшим использованием, так и для застроенного участка, с уже имею­щимися улучшениями.

Если текущее использование не является наилучшим, оно может про­должаться до тех пор, пока стоимость земли при наилучшем варианте ис­пользования не превысит стоимости недвижимого имущества (земли и улучшений) при текущем использовании за вычетом затрат по сносу име­ющихся улучшений. Например, склад, размещенный в промышленной зо­не города, соответствует наилучшему использованию участка земли, на котором он находится. Однако расположение подобного объекта в цент­ральной части города не соответствует принципу наилучшего использова­ния занятого этим складом земельного участка, которому более отвечает использование данного участка земли под строительство офисного зда­ния, развлекательного заведения, ресторана или торгового центра.